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李光耀如何实现“居者有其屋”

2015年03月23日 10:34 来源于 财新网
关键看政府的目标函数是什么——是提高卖地收入? 提高GDP?还是提高公民福利?
陈剑

财新网“名家/新秀”专栏作家。约翰霍普金斯大学凯利商学院金融学及房地产学兼职教授,世界华人不动产学会理事会理事。

主要研究房地产市场、房产政策、房贷抵押证券及信用风险定价。马里兰大学史密斯商学院计算金融学博士。现任美国安富金融工程集团董事总经理。

  【财新网】(专栏作家 陈剑)虽然李光耀先生留下的政治遗产颇多,但最令我赞赏的还是他的“居者有其屋”房产政策。尤其是把香港和新加坡这两个经济、文化、人口、地理环境都颇为相似的城市加以对比,更加令人印象深刻。

  在2012年,我因参加在澳门举行的世界华人不动产学会年会和在新加坡举行的亚洲房地产学会年会,路过香港及新加坡并短暂停留了几天,深感香港居民对高房价的无可奈何。香港街头随处可见的房产中介,挂出的房价高得令人咂舌。我们所接触的本地年轻人,即便是大学教师这样的高收入者,都对买房感到悲观。

  香港政府的土地供给政策显然是推高房价的原因之一。香港的城市发展并不平衡,香港岛和九龙建筑高度集中,但新界却有大量的未开发土地闲置。香港的公屋虽可排队租赁,但候期漫长(大概需要三年左右),且面积狭小。据香港房委会的资料显示,最小的公屋只有8平方米,供一人居住,最大的公屋面积约为69平方米,供6至12人的家庭居住。香港700万人口的三分之一,居住在这类政府提供的廉租屋里。

  新加坡和香港在房地产市场上的差异十分明显。新加坡约有500万人口,土地面积仅有700平方公里,低于香港的1100平方公里,因此人口密度略高于香港,居于世界第二,仅次于摩纳哥。新加坡最近的房地产市场非常火爆,《经济学人》在2012年3月的一份报告中指出,新加坡的房价被高估60%,甚至高于香港的58%。但是在新加坡并没有感觉到普通民众对房价泡沫有过多的抱怨,这要归功于新加坡政府的公共房屋政策——组屋制(HDB)。

  “不同于现在的花园城市,20世纪中叶的新加坡面临着严峻的住房问题,城市内外破败不堪。1947年,一份名为British Housing Committee Report的报告中提到,新加坡是‘世界上最可怕的贫民窟之一’,是‘文明社会的耻辱’。随后几年,房屋短缺的问题有增无减,越发严峻。

  1960年2月,旨在发展公共住房、提高居民生活环境的建屋局(Housing Development Board)正式成立。据其估测,20世纪60年代初的新加坡,约有30万人蜗居在郊区的贫民窟和窝棚内,25万人则挤居在市区肮脏的店铺中。

  为了解决这些问题,1960年起,新加坡政府制定了“五年建屋计划”,开始大规模兴建低价住房,并将建成的房子租给低收入家庭。五年间,政府共建造了54,430套公共组屋。1964年,政府开始推行住房自有化政策,鼓励中低收入阶层以分期付款的方式购买组屋。

  1974年到1982年,建屋局开始兴建针对中等收入群体的公寓,并将这种做法一直延续至今。到今年4月,新加坡组屋数量已经突破了100万套,目前,超过85%的居民都生活在政府的公屋中,新加坡人实现了“居者有其屋”的梦想。

  普通的新加坡公民在成年之后即可申请购买组屋,结婚后家庭月收入在一万新元(8000美元)以下,就可购买组屋入住,收入上限远高于香港公屋(四口之家收入需14600港元,约2000美元以下),因此惠众甚广。新加坡组屋的房价只有周围私宅房价的一半甚至三分之一。我们参观的一处105平方米、五个房间的组屋售价为40万新元,而附近的私宅公寓售价则为140万新元。特别值得一提的是,新加坡的组屋虽然便宜,但质量却与私宅公寓差距不大,因为政府其实是把地价补贴给了购房家庭,低廉的购房款足以保证高质量的建筑成本。”

  以上资料来自网文《新加坡有房并不难》

  组屋是新加坡人的主要住房来源,占到总住宅的绝对多数。而被国内外购房者炒作的私宅,已存在严重的价格泡沫,但由于其比重并不高,对于本地的房地产市场并无太大影响。从某种意义上说,这种政策成功地隔绝了房地产资产泡沫对普通住房市场的冲击,值得各国借鉴。当然,新加坡的土地国有制和强势、富裕的政府,是能够实行这种公共住房政策的前提,其他国家也不一定能够全盘照搬,还需要更多结合自身情况的金融创新。

  房产同时具有消费品和投资品的属性。作为消费品的住房,每个家庭基本上只需要一套,而且风险承受能力较低,对环境、教育等公共品的要求较高;作为投资品的住房, 风险承受能力一般较高,重在未来的升值潜力。在不同的地域,消费和投资价值在房价中的比重会大相径庭。比如在城市CBD周边的住宅,大部分价值可能集中在投资面上;而在三四线城市,其价值主要集中在消费层面。

  显然,所谓的“刚需”,主要是指作为消费品的需求;而种种限购、限贷所限制的对象,应该针对投资品的需求。一旦厘清了这个关系,那么隔绝房地产泡沫的问题其实没有那么难解决。当然,还是要看政府的目标函数是什么——是提高卖地收入? 提高GDP?还是提高公民福利?如果中国政府是旨在提高公民福利,那势必分清政府和市场界限。可以把房价分为两部分:消费品卖给普通家庭,他们只具有居住的权力,但是不能享有房产升值的回报;而剩余部分作为投资品卖给投资者,他们可以从今后的升值中获利。政府可以采用类似香港的公屋制或新加坡的组屋制等公共政策,来安排消费品部分的住房,且一定要注意限制投资品部分在整个房产市场中的比重。同时可以运用税收政策,对消费品住房低税或免税,而对投资品的多套住房采用累进税,对投机品的空置住宅征收高额空置税,这样可以有效挤压房地产资产泡沫,并隔离对消费品住宅市场的影响。这或许是减少民怨,缩小财富差距的可行办法。

  作者为约翰·霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授

责任编辑:张帆 | 版面编辑:王影
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