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2017年房地产市场的“三个判断”

2017年02月15日 14:39 来源于 财新网
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房地产销售萎缩不可避免;房地产投资失速风险犹存;房价“涨不动”也“跌不下”
钟正生
现任财新智库莫尼塔研究首席经济学家;2007年于中国人民大学经济学院获得博士学位,曾任职中国人民银行,从事宏观经济和货币政策研究。

  【财新网】(专栏作家 钟正生)进入2017年以来,房地产调控开始祭出“限贷”的杀手锏。目前,北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等热点城市均相继收紧了房贷政策,首套房利率已全面或部分由8.5折调整为9折(杭州和重庆甚至分别提升到了9.5折和基准利率水平)。除了利率上调之外,在房贷额度上也被要求启动“按旬”控制规模。正如我们此前提到的,相对来说,“限购”政策显得不温不火一些,而“限贷”政策的铺开则会“扼住房地产周期的咽喉”。我们对2017年房地产市场有如下几个判断:

  判断一:房地产销售萎缩不可避免。

  今年二季度,房地产销售或将全面转冷。作此判断的依据在于:

  一方面,目前房地产销售在30个大中城市和全国整体之间,呈现出截然不同的光景。2016年12月,全国商品房成交面积同比小幅回升至11.8%,而2017年1月,30大中城市的成交面积同比已下滑至-36%。有观点认为,这是本轮地产调控“因城施策”的结果。但我们注意到,2013年的房地产周期也出现了相似阶段,30大中城市销量回落更可能是一个领先指标。从当年经验来看,全国商品房销售增速转负,大约滞后30个大中城市半年左右。照此类推,本轮全国商品房销售增速的大幅回落大约要到今年的4、5月份。

  另一方面,从去年四季度开始,银行在监管要求下对房地产按揭贷款开始有意“压量”,今年1月这种刻意压缩势必更加明显。这部分被压抑的需求,将通过银行在投放节奏上的平滑,在一季度进一步释放。但随着商品房销售的持续低迷,后续按揭贷款的急剧下滑不可避免。值得一提的是,如果企业贷款不能有效回升(目前看来似乎不能对此报以过高期待),那么今年银行可能会面临一个较大的信贷缺口。

  判断二:房地产投资失速风险犹存。

  与房地产销售的全面转冷相对应,房地产投资的“惯性”或很难持续到今年二季度。一旦房地产投资回落风险加大,对整体中国经济的拖累也将变得更加明显。

  2016年12月房地产投资增速超预期回升,在一定程度上增加了市场对今年房地产投资缓慢回落的信心。但去年底房地产投资增速的亮眼表现,究其原因主要源于两方面因素:一是,房地产销售仍保有一定的景气度,令开发商投资热情依然较高;二是,在房地产按揭贷款和房企非标融资保持较大规模的情况下,开发商现金流状况仍在持续改善,支持其开工投资。然而,如前所述,上述因素也许很难持续到今年二季度。

  2013年是房地产投资“缓慢”回落的一个先例,但本轮房地产周期“高库存”、“低土地供应”的特征,将大大削弱房地产投资高增长的持续性。对比来看:其一,2013年地产调控收紧时,我国商品房待售面积只有约4.2亿平方米,而目前的房地产库存高达7亿平方米,未来高库存的三、四线城市房地产新开工空间依然不大。其二,目前大型房地产开发商在一、二线城市的拿地意愿虽然很强,但注意到2014年以来,我国土地供应面积有逐年收紧之势。在土地财政等一系列根本制度因素未有变化的情况下,我们很难期待2017年一、二线城市的土地供应会有明显增加,从而低供地也将压制房地产投资的持续高增长。当然,如果中央政府能够有力推动一、二线城市土地供应的增加,那么对今年的房地产投资也许不必如此悲观,对此尚需且行且看。

  判断三:房价“涨不动”也“跌不下”。

  对一、二线城市来讲,“十九大”之前其房价将被“勉强按住”。“十九大”之前二十多个限购城市房价不涨,这似乎是个不折不扣的政治任务。不过,“防止房价大起大落”,这是中央经济工作会议白纸黑字写着的。换言之,政府不希望房价“大涨”,更不希望房价“大跌”!对三、四线城市来说,尽管“因城施策”,其房价也难有上涨空间。除了在一、二线城市周边,有经济产业带上的辐射和溢出效应之外,高库存压力将始终压制三、四线城市的房价。基于此,我们的投资建议是:如果是首次购房或者改善型住房,可在十九大之前出手;如果是投资投机性住房,就需要认真考虑“抑制房地产泡沫”下的资金杠杆问题,以及是否那么顺利地有人接盘的问题。

  目前,市场上仍有“十九大”之后热点城市房价报复性反弹的预期,这与房地产调控政策上的不确定性是息息相关的。“十九大”之前,要看房地产投资失速的冲击效应究竟有多大,政府对经济增速适度下降的定力有多高;“十九大”之后,则要看转型改革的推进方向有多明确,决心有多坚定,否则很容易在房地产调控政策上出现反复。

  作者为财新智库莫尼塔研究经济学家,财新智库莫尼塔研究宏观分析师张璐亦对此文做出贡献

责任编辑:张帆 | 版面编辑:陈华懿子
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