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房价与房租有没有大幅“背离”

2017年03月31日 12:22 来源于 财新网
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房价变化传导至房租的传统逻辑并没有发生改变,市场房租与房价走势仍是一致的
伍戈
伍戈,经济学博士,研究员。现任华融证券首席经济学家。曾长期供职于中国人民银行货币政策部门,并在国际货币基金组织担任经济学家。伍戈是刘诗白经济学奖获得者,曾获中国金融学会全国优秀论文一等奖、中国金融图书“金羊奖”等学术奖励。

  【财新网】(专栏作家 伍戈 特约作者 黄俊筑 王岳)随着房价的高企以及调控政策的频出,目前大家都将注意力集中于房价变化方面。但事实上,比房价更为重要的或许是房租。房租是影响城市无房户安身立命的关键因素,也是决定企业经营的重要成本,而这恰恰是容易被忽略的。此外,房租(而非房价)还是CPI的重要组成部分,其对宏观经济以及货币政策都是至关重要的。下文将集中讨论这一轮房价飙升以来房租的变化及其影响等问题。

  一、房价与房租出现大幅“背离”?

  在全民热议购房的当下,我们却关注到了一个怪象,那就是近期房价与房租的大幅“背离”(图1)。70个大中城市住宅价格指数同比增速从2015年年中开始连续上涨了近19个月(去年“9•30”政策后有缓和的迹象)。但从CPI中的房租价格来看,房屋租金却几乎“原地踏步”。为何房价与房租出现如此大幅“背离”,房价到房租的传导失效了吗?

  图1:房价和房租近期出现明显“背离”

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数据来源:WIND,华融证券整理

  二、房价到房租的传导失效了吗?

  1、官方统计的CPI房租或被低估

  我们认为,本轮房价迅猛上涨而CPI房租走势如此平稳,或许与CPI房租存在低估有关。例如,我们选取了北京和上海作为个体观测样本(图2),其中房租指数分别来源于中原地产和中国指数研究院,两者长期跟踪观测城市房租价格变化,具有很强的代表性。从历史来看,尽管市场房租与CPI房租不能完全重合,但整体趋势还是比较一致的。然而这一轮房价上涨期间,尽管市场房租对房价依然反应灵敏,但CPI房租走势却异常平坦。我们认为,这种偏差的原因或许是随着网络信息化的发展,市场机构收集数据的方式方法相对于传统CPI房租的官方抽样调查更及时有效等有关。

  图2: CPI房租存在低估可能:以北京和上海为例

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数据来源:WIND,中国指数研究院,华融证券整理

  市场机构调查的房租价格是否相对更可靠呢?我们可通过考察其与房价的联动性进行进一步的印证。如果将一、二线城市的房价指数(统计局70个大中城市新建住宅价格指数)和上述市场机构房租指数作对比(图3),我们发现,一、二线城市房价和市场房租在过去一年仍旧保持了较高的同步性,并与历史上近两轮房价上涨到房租的传导过程表现一致。房价变化传导至房租的传统逻辑似乎并没有发生改变。综上,我们认为,北京和上海CPI房租存在被低估的可能。进一步地,个体样本城市的如此低估使我们有理由相信全国的CPI房租一定程度上也可能被低估,从而解释图1中房价房租的所谓“背离”。值得一提的是,由于缺失三、四线城市的房租统计数据,我们暂不对其进行探讨。

  图3:一、二线城市房价和房租并无背离

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数据来源:WIND,中国指数研究院,华融证券整理
注:基于数据可得性,此处二线城市分别选取天津、南京、杭州、成都、武汉、重庆。

  2.“因城施策”下的房价分化或熨平CPI房租波动

  此外值得关注的是,2016年一、二、三线城市房价走势的分化能够清晰体现出“因城施策”对各城市房价的影响(图4)。特别地,由于一线城市严控房价过快上涨,2016年其房价同比增速实际上是有升有降的,且在“9•30”政策出台后持续下行。而三线城市由于去库存,购房优惠力度仍然很大,房价也一直保持着温和上涨态势。全国各城市房价的如此涨跌互现不同步,势必会将其影响传导至房屋租赁市场。这种“因城施策”下的房价分化可能会在一定程度上熨平CPI房租波动,尽管如此,我们认为CPI房租存在技术性低估仍是其保持低位平稳的主因。

  图4:分城施策下的房价分化或熨平CPI房租波动

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数据来源:WIND,华融证券整理

  三、房价飙升下的房租负担有多大?

  由上文可见,房价与房租实际上并没有出现明显背离,房价的高企带动着房租的攀升,其持续的负面影响堪忧。例如,2016年一线城市最低工资标准同比增速出现显著下调,与同期大幅上涨的房价和房租形成鲜明反差(图5左)。工资收入涨幅或难以追赶上高企的房价和房租,老百姓的生活负担明显加大。

  图5:居住性支出压力显著加大

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数据来源:WIND,华融证券整理

  房价以及房租的飙升还使得居民消费支出结构发生了较大变化。自2014年起,城镇居民人均可支配收入不断下滑,而居住类消费支出却大幅增加(图5右)。2012年以前,人均消费性支出中居住类消费占比仅10%,而在过去四年中这一比重大幅提升到了22%。居住类消费的提高“挤压”了食品、衣着和教育等其它支出,老百姓不得不节衣缩食去买房和供房,消费支出结构不断恶化。高昂的房价房租大幅增加了企业的经营成本,该成本有时甚至会超过税费负担,势必制约微观主体尤其是实体经济的增长动能。

  四、结论和启示

  一是房价变化传导至房租的传统逻辑似乎并没有发生改变,市场房租与房价走势仍是一致的。但从官方数据来看,2015年以来我国房价猛涨的同时,CPI房租却呈现异常平稳的“怪象”,其原因或在于后者的官方统计存在低估可能,此外因城施策下全国房价的分化或在一定程度上熨平了CPI房租的波动。

  二是如果CPI房租价格确实存在低估,那么CPI整体就有进一步被低估的可能。展望未来,尽管一、二线城市调控趋严使得房价增速继续回落,但三、四线城市房价仍有补涨的迹象,全国范围内的房租存在抬升空间。房租上涨引致的潜在CPI整体抬升程度值得我们密切关注。

  三是高企的房价与房租已然增加了宏观经济运行的成本。居民居住类消费占消费总支出的比重大幅增加,工资的整体涨幅难以追赶上高企的房价和房租,老百姓不得不节衣缩食去买房和供房,并不断挤压教育等支出。高昂的房价房租已成为影响企业经营的重要成本,这些无疑与当前供给侧改革中“降成本”的初衷背道而驰,势必对中国经济的可持续发展形成掣肘。

  作者伍戈为华融证券首席经济学家,黄俊筑为华融证券宏观研究员,王岳为华融证券实习研究员。

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责任编辑:张帆 | 版面编辑:邱祺璞
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