中国地产周期下行，宏观影响几何

　　【财新网】（特约作者 易峘 专栏作家 梁红）中国房地产周期的下行压力在积聚。经历两年高于预期的增长后，我们预计2019年房地产投资同比增速可能降至-5%至-10%之间。值得注意的是，过去两年我们对房地产新开工和投资增速的预测都比市场乐观，但我们对2019年的预测却相对谨慎。回顾2017和2018年，我们对地产投资增速的预测明显高于当时的市场一致预期，且事后看来更接近其真实走势。2017年房地产投资同比增长7%，2018年前10个月累计同比9.7%，均与我们此前预测大体相当（即2017年年地产投资同比8%、2018全年增长10%）。我们当时之所以作出这样的预判，得益于对影响地产投资的多重因素及其变化趋势有深入的研究，包括地产交易、土地储备、地产库存、开发商现金流和相关政策的影响，等等。而站在当前时点，市场普遍认为2019年房地产投资可能呈现低个位数正增长，但是，我们认为其增速可能会下降5%-10%。在本篇报告中，我们将阐释对2019年地产交易和投资持较谨慎态度的原因，并分析地产周期走弱的潜在宏观影响。