日本房地产市场大起大落的终极逻辑

　　【财新网】（专栏作家 夏磊）日本房地产市场的运行过程中，产生过两次危机，第一次在房地产市场短暂回调后，重拾上涨；第二次却使日本陷入“失去的二十年”。

　　日本两次房地产危机，一次被时间消化，一次终结了黄金时代。为何两次危机结局不同？

　　第一次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求。日本工业经济1950年开始高速发展，带动工业用地价格大涨；1965年后调整产业结构，以金融服务业为代表的第三产业兴起，叠加城市化快速推进、战后“婴儿潮”进入置业高峰，住宅和商业用地供不应求。在工业化和城市化双重推动下，地价不断飙升，1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍。