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房子是抗通胀的好资产吗

2016年04月05日 10:10 来源于 财新网
从二手住宅租金回报率上看,房子的收益水平并不符合抗通胀资产的标准。考虑到目前一线城市房价涨幅远远高于收入涨幅,房子更像是在玩击鼓传花的游戏,关键是不要接到最后一棒
万钊
万钊,经济学博士,中国金融四十人论坛青年研究员,现就职于招商银行金融市场部,任高级分析师,主要负责宏观、利率和汇率的研究分析。曾就职于中国工商银行总行和中信证券总部。

  【财新网】(专栏作家 万钊)近期在通胀预期的刺激下,资金开始追逐抗通胀资产,一线城市房地产也经历了量增价涨的行情,使得政府不得不加大一线城市限购的力度,但是房地产真的是抗通胀的好资产吗?

  抗通胀资产的核心逻辑

  发生通货膨胀的一个重要原因是货币超发,仅仅依靠工资性收入往往无法覆盖通胀幅度,使得实际工资性收入缩水。此时资金为了保值增值,便会追逐抗通胀资产,其核心逻辑在于“购置抗通胀资产的负债名义值不变,而资产的经营性收入名义值随着货币超发而增长,因此扣除负债本息的净收入名义值也随着货币超发而增长(即实际负债不断缩减),从而实现保值增值”。

  因此判断一项资产是否是抗通胀资产的重要标准,就是该项资产的经营性收入名义值,相对于获得该项资产的负债名义值,是否是不断增长的。如果将房子作为经营性资产,其经营性收入就是房租,考虑到房屋贷款值很难获得,我们以房价总值作为近似,来看看房租相对于房价的收益情况。

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图:二手住宅租金回报率—上海(蓝)、北京(红)、深圳(绿)

  从中原地产发布的二手住宅租金回报率来看,以北京、上海、深圳三个一线城市为例,其二手住宅租金回报率从2009年开始都经历了快速下滑,其中深圳下滑幅度最大,由3.9%降到1.66%,上海降到1.92%,北京降到2.06%。这种租金回报率水平,已经与银行定期存款相差无几,因此如果将房子视为经营性资产,将房租视为经营性收入,那么其收益水平是不符合抗通胀资产的标准的。

  房价与货币是一枚硬币的正反面

  现在有一种说法,叫做“房地产是资金的蓄水池”,但是在笔者看来,房地产不仅不是蓄水池,而是制水机,房地产是银行投放信贷、创造货币的抵押品和媒介。让我们举个案例,售房人A出售一套二手房,交易价格500万,购房人B首付200万,按揭贷款300万。交易完成后,银行新增按揭贷款300万,同时新创造货币(M2)300万,售房人A获得货币500万,其中200万由购房人B转移而来,另外300万是新创造的。通过这个案例可以看到,房地产是银行投放信贷、创造货币的媒介,而高房价则是货币创造的结果,两者是一枚硬币的正反面。通过房地产的不断交易,有更多的购房人举债购房,也就有源源不断的货币被创造出来。

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图:一线城市房价(蓝)与新增居民中长期贷款(季调,红)

  房价上涨VS收入增长

  我们平时聊到房地产,经常会听到这样的抱怨“辛辛苦苦工作,攒一年钱,却远远赶不上房价上涨的速度”,其实通过上文的分析,我们明白这种现象是非常正常的。因为房价的上涨同时伴随的是银行住房按揭贷款的投放,我们以按揭贷款期限为30年为例,这就意味着购房人的购房资金是以当期一次性预支未来30年的收入获得的,当然速度要比攒钱快得多。

  通过预支未来收入来购房,相当于加杠杆提前消费,这是可以理解的,而当越来越多的人选择预支收入购房时,会使得房价涨幅超过收入增幅,而这会吸引更多人选择预支收入购房,这个循环会自我强化。而这个循环最终能否持续,取决于未来收入的增幅能否覆盖房价的涨幅,即未来收入现金流能否覆盖房贷的现金流。

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图:北京居民收入增幅(蓝)与二手住宅价格涨幅(红)

  我们选取北京作为案例,分析北京城镇居民可支配收入增幅与二手住宅价格涨幅之间的关系,从上图可以看到,居民收入增幅水平非常稳定,但是趋势上呈现缓慢下降。历史经验显示,房价涨幅则是围绕居民收入增幅上下波动,但是这种状态在进入2015年后发生了变化,自2015年启动的这波房价涨幅,远远超过收入增幅,考虑到未来收入增幅将保持稳定,甚至略有下降,因此笔者虽然难以判断房价的顶部在哪儿,但是笔者相信,目前这种状态是不可长期持续的,一线城市房地产更像是在玩击鼓传花的游戏,关键是不要接到最后一棒。

  作者为金融监管政策研究院首席宏观分析师,现就职于招商银行金融市场部

责任编辑:张帆 | 版面编辑:张柘
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