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REITs:给经济金融通经活络的利器

2016年07月18日 08:13 来源于 财新网
在本轮经济结构调整过程中,国家高层敏锐地意识到资产盘活对于提高经济运行效率的重要作用,反复强调盘活存量。而发展REITs产品能够有效盘活巨量低效物业资产
邓浩
恒泰证券股份有限公司副总裁。曾任第一创业摩根大通证券有限责任公司董事总经理和资本市场部负责人,中国国际金融有限公司债务资本市场负责人。从业15年,积累了对中国资本市场比较深入的认识和理解。于2004年获得英国帝国理工学院数量金融学硕士学位。

  【财新网】(专栏作家 邓浩)REITs全称房地产信托基金收益凭证,在美国余额近万亿美元,是社会财富配置的重要方向之一,主要投资者包括个人、金融机构、养老基金、退休基金及大学基金等,这些投资者都具有投资期限长、偏好稳定回报的特点。

  作为一类独特的大类资产,REITs历史上为投资人提供了良好的回报。1988年以来,美国REITs平均年化回报为11.61%,较标普500指数的9.33%回报率高228个基点,比巴克莱美国综合债券指数的6.71%高490个基点,且回报的波动率明显小于股票。

  除美国这个REITs的主市场外,在新加坡和香港,REITs也成为广受投资者欢迎的金融产品。新加坡凭借其国际化的证券市场、更为宽松的上市条件、较低的持有物业限制以及政府支持,成为亚洲地区发展最为成熟的REITs市场,截至2016年5月已上市REITs共计36只,总市值达584亿美元,约占新加坡上市公司总市值的9%。香港市场截至2016年5月末存续11只REITs,总市值达259亿美元,约占香港上市公司总市值的0.8%,整体发展相对平稳。

  REITs与公司上市有类似之处,都是通过在证券交易所挂牌实现股权的高效流通,核心差异在于后者是公司上市,而前者是资产上市。REITs投资经营活动简单明确,限定于持有商业物业,获取租金收益,成本也只是物业运营和维修支出。REITs产品的简明定位,减少了代理人成本、过高的管理费用和业务战略风险等公司形式存在的问题。为了控制过度杠杆风险,公募REITs产品设计时还限定了负债与资产的比例关系。上述定位及设计,使得REITs产品相对于公司股票产生了明显低波动的稳定回报。

  REITs运营在诸多限定性之外,也有一定的灵活性。所持资产以长期配置为主要策略,但在持续经营过程中,也会根据所持物业情况和市场环境的变化而进行交易,从而优化物业投资组合。

  REITs投资者的回报来自于商业物业经营利润的分红,以及商业物业增值后出售带来的资本利得。截至2016年5月,美国、新加坡、香港市场REITs平均分红收益率分别为4.2%、8.9%、6.1%,在全球货币宽松、部分国家进入负利率的环境下,REITs风险收益关系优于股票及债券,具备较高的配置价值。

  中国探讨REITs产品始于2001年,经过了15年的研究和呼吁,却始终难产,主要障碍在于:1、资产端税收与投资者税收的双重征税问题;2、缺乏一整套关于REITs发行、交易、信披、后续管理的制度体系。税收问题能否协调解决,取决于下决心推进产品创新的层面,只是资本市场监管者一己之力不够,需要的是国家层面对REITs能够提高经济金融运行效率、为社会财富配置提供优质产品的意义有充分的认识和重视。而第二点制度建设,在有了宏观决心的情况下,以大量的成熟市场经验和中国人的聪明才智,不难解决。

  虽然真正意义上的REITs还没诞生,类似于REITs的金融实践已然开始,就是通过证监会管辖的企业资产证券化产品,实现了商业地产的类REITs融资。这个“类”字有两重含义,既接近,又不一样。其实从国内已经完成的类REITs融资来看,股权类的项目从交易结构、风险安排上看,已经与真正意义上的REITs几无差异,也是通过SPV持有商业物业资产,权益类证券持有人承担股权风险,享受股权收益,主要的差异在于还不是物业组合的概念,没有未来调整持仓物业的交易安排,产品有明确的期限,且期限不长。另外,从交易流通机制上看,真正意义上的REITs是公募发行,没有投资者数量的限制,甚至允许个人投资,而类REITs证券化受200的机构数量限制,同时不允许普通个人(非合格投资者)参与投资。

  实际上,中国在资产端和资金端都存在着对REITs产品的巨大需求。从资产端来看,中国城市经过几十年的高速发展,累积了巨量的商业地产存量资产,这些资产主要是通过商业银行的经营性物业贷来进行融资,资产的买卖就是简单的交易,融资和交易的效率都存在显著改善的空间。从资金端来看,随着中国家庭和个人的财富积累,投资渠道匮乏的矛盾已经越来越明显,大家纷纷发愁于个人资产配置的方向。股市经过上一轮的洗礼,再次让普通个人投资者清醒地认识到家庭资产大比例配置于股票的风险,而银行理财又只能提供很低的利息收益,长期难以对抗广义通货膨胀。过去2-3年各种互联网理财的兴起,各种通过承诺高收益乱集资的平台大行其道,除了市场秩序管理缺位外,社会大众缺乏合适的投资渠道也是重要原因,可谓“资产荒”的一种异化现象。

  REITs作为一种投资工具,恰为解决社会财富投资渠道匮乏的良药。首先,由于待盘活的不动产存量庞大,REITs产品有源源不断的供给基础,是为数不多的能够吸纳海量社会资金的足够大的“池子”。其次,REITs的投资回报较为稳定,波动性小,既能提供达到合理收益率的现金分红,又能使投资者享受不动产资产增值的收益。中国人对于土地的热爱,对于地产投资的热衷具有深层次的文化基因,个人投资于住宅、商业物业,出租打理的成本很高,而投资于由专业基金负责运营管理的REITs产品,既满足了个人投资者对于地产投资的需求,又使得管理成本因为规模化、专业化而降低。另外,REITs产品经营模式简单明细,业务财务造假的问题相对于公司上市要小很多,是更为绿色的投资工具,有利于推动中国资本市场的健康发展。

  在本轮经济结构调整过程中,国家高层敏锐地意识到资产盘活对于提高经济运行效率的重要作用,反复强调盘活存量。经济运行与人体运转的机理有相通之处。血液循环通畅,人的健康大体无碍;经济当中的交易便捷、资产流动顺畅,能够不断地、高效地优化资源配置,经济的健康程度也就高了。体量最大的存量资产就是不动产和应收帐款。

  发展REITs产品能够有效盘活巨量低效物业资产。一方面,REITs作为公开透明交易的产品,其交易价格隐含了市场对于底层物业资产的价值判断,能够为商业地产交易市场提供很有参考价值的价格信号,从而改善流动性。市场流动性不好最主要的原因是缺乏有效的价格形成机制,市场买卖双方难以形成一致预期,沟通和交易成本过高。REITs提供的价格信号,有利于为市场买卖双方提供价格信息指导,有利于促成交易。另一方面,中国的商业地产在快速发展过程中,也存在产品供给与市场需求错位的问题,由于存在更大规模、更长持有期限的退出渠道,就会鼓励更多的“勤奋改良者”敢于收购不符合市场需求的低效物业资产,通过市场研究分析对物业进行重新设计和改造,物业价值提升后出售给REITs产品。退出通畅,敢于进入,市场就活了。

  因此,振臂呼吁国家层面给予对发展REITs产品的关心和重视,让这个能够给经济和金融通经活络的利器早日出鞘,改善经济运行效率,为大众提供优质的投资标的。

  作者为华兴资本董事总经理、华菁证券(筹)拟任副总裁

责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘潇
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