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稳步化解房地产泡沫的对策

2016年10月18日 15:55 来源于 财新网
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当前可行的选择,就是利用当前工业化和城市化尚未完成的时间窗口,重构城市居民住房制度,稳定房价预期并推动偏高的房价收入比逐步回落到相对合理的水平
张俊伟
国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员,中国社会科学院研究生院博士。主要研究领域为:宏观经济、财政、金融、产业经济等。曾参与发展研究中心多项重点课题研究,参与课题曾获得2012年“孙冶方经济科学奖”著作一等奖,多次获得“中国发展奖”。

  【财新网】(专栏作家 张俊伟)去年下半年以来,我国又出现了一轮“房地产热”。在这场愈演愈烈的房地产热潮中,上海出现了为买房而排队离婚的现象,深圳、杭州、南京、宁波等地出现了“日光盘”。许多城市的房产交易登记中心人山人海,甚至出现了打着点滴排队办理房产过户的火爆场面。房地产市场的再次火爆,已经引发了社会各界对于房地产泡沫的极大忧虑,并再次导致了调控措施的加码。“十一”黄金周前后,北京、天津、成都、合肥、深圳、厦门、郑州等城市先后出台措施,通过“限购”、“限贷”来加强房地产市场调控。

  那么,这轮房地产暴涨有什么特点,又该如何应对呢?

  一、 本轮房地产热潮的突出特点

  本轮“房地产热”的出现是多重力量交互作用的结果。从政府角度看,随着对地方政府债务管理的加强,地方政府财政运行面临巨大压力。无论是稳定投资平台业务、实现财政正常运行,还是推动房地产“去库存”、稳定经济增长,地方政府都强烈希望房地产价格上涨;从企业、银行角度看,房地产价格下跌恶化了房地产企业、拥有房产投资的企业的资产负债表,增加了商业银行的经营风险。无论是改善信贷质量和银行经营效益,还是提升企业经营业绩,大家都希望房地产价格上涨;从普通居民角度看,经过数年的等待,居民期望中的财产税、更加充分的保障房供应、更加亲民的商品房价格依然遥遥无期,居民不得不转变观念,放弃等待,由此带来累积的部分“刚需”集中释放;从投资者的角度看,随着产业调整进一步走向深入,越来越多的产业资本游离出来,迫切需要寻求新的投资机会;而A股市场在经历去年的“崩盘”后持续动荡,广大投资者对股市投资“心有余悸”;海外投资又因人民币国际化进程放缓而受到阻碍。在此背景下,社会闲置资金只能把眼光投向房地产市场。

  和2003-2008年间的“房地产热”相比,本轮房地产热具有如下特点:

  1.大量产业资金涌入,大户型房、投资性住房更受青睐。2003-2008年间,我国经济展现出鲜明的重化工业发展阶段特征:工业化和城市化齐头并进,建材、化工、冶金、能源等产业突飞猛进;再加上国际环境有利,劳动力价格优势得到充分发挥,我国劳动密集型产业、资本技术密集型产业、新兴产业(如信息通信技术等)呈现出“齐头并进”的发展态势。无论是数量扩张,还是产业升级,企业都面临诸多发展机会。在此背景下,工资和储蓄(当然也包括使用住房抵押贷款)是居民购房的主要资金来源。2010年以后,情况则发生了明显变化:一方面,随着我国步入工业化后期,主导产业发生更替,传统重化工业步入成熟期;另一方面,国际市场环境发生变化,再加上劳动力成本快速上升,我国劳动密集型产业和生产环节(如来料加工)快速失去国际竞争力。企业横向的规模扩张机会受到压缩。从产业升级的角度看,虽然创新不断、热点频出,但能够带来根本变革的技术和商业创新尚未出现,企业纵向发展(产业升级)的空间也十分有限。这就使中国面临着产能过剩、资金过剩的巨大压力。大量产业游离资金流入房地产领域,也带来了购房偏好的改变,使大户型房屋成为市场的新宠。

  2.本轮房地产热潮从核心城市、大城市发动,并呈现向大中城市梯次蔓延的态势。有学者把人口流动作为判断房产投资价值的依据,也有学者从市场供求关系的差异(特别是,大城市住宅建设用地供应相对较少)来判断不同城市房地产价格的走势。这当然都是没错的。但他们都忽略了一个因素,那就是上一轮房地产调控的影响。2008年,为了避免经济运行出现“硬着陆”,中央决定强力刺激经济。在“四万亿投资”计划的刺激下,在银行海量货币供给和地方政府“弯道超车”战略的强烈推动下,我国经济运行实现了“V”型反转,房地产市场也又一次迎来了价格暴涨和投资狂热。由此也引发了政策的再次转向,“国十一条”、新“国十条”、“限贷限购”等调控措施相继出炉。伴随着政策的“Z”型转弯,大量的房地产企业出现了“晕车”、“晕船”症状。特别是三、四线城市的房地产企业,由于凭经验开展经营、对政策等外部环境的变化缺乏深刻理解,面临的市场风险尤其巨大。许多企业为了避免工程沦为“烂尾”、为了避免资金链断裂,不得不转向民间集资、高息贷款,并最终出现资金链断裂。随后,还是凭借政府的强力介入才避免了公司破产清算的命运,但也避免了出现房屋被抛售、价格大幅下调的局面;并且,由于广大投资者在违规集资中血本无归,多年储蓄被洗劫一空,导致社会购买力消失,三、四线城市的房地产市场出现了“有价无市”的局面。而大城市的情况则好得多。再加上,中国的家长“望子成龙”、“望女成凤”,往往尽可能支持孩子在大城市工作、生活(购房),这就在为中心城市不断注入购买力的同时进一步掏空了三、四线城市的购买力。所有这些,都决定了核心城市、一线城市的房地产市场率先步入价格上升的通道。

  3. 这轮房地产热潮是高房价的“空中加油”,是既有房地产泡沫的“再吹大”。2003-2008年间我国房地产价格的持续快速上涨,在很大程度上是在新的城市住房制度框架(土地“招拍挂”、以土地出让收入取代房产税收入、城市住房商品化)下,政府、企业和居民开展博弈,寻求社会各方可接受的房地产价格水平的过程。大陆的城市住房制度框架借鉴香港,且政府保障水平远低于香港,其结果必然是房价水平远远超过社会承受能力。但公众期望的是新加坡模式下的住房保障水平而不是香港模式下的高房价!面对日益强大的舆论压力,政府不得不采取措施来抑制房价上涨。本轮房地产热就是在高房价有所回落但仍处于高位的背景下发生的。由于既有的价格基础已经很高,进一步的房价显著上涨只会导致房价更加离谱,并且马上招致了强烈的舆论谴责和政策反应。

  4.一些限制性的社会政策助长了房价上涨的态势。个人发展机会多、公共服务和社会保障水平高,是年轻人源源不断涌入大城市的根本原因。要避免“大城市病”的发生,根本之道是完善财税体制、推动公共服务均等化。遗憾的是,有关部门把直接疏散人口作为缓解大城市病的抓手,在关闭低端业态(如批发市场等)、减少相关就业机会的同时,还实行“以房控人”的政策,限制无房者的子女接受义务教育。这就迫使部分外来人口把购房作为在大城市安家落户的最后保障。许多年轻家庭更是把改善子女教育质量的希望寄托在购买学区房上。这就加剧了部分城市、部分地段房屋价格的上涨。

  二、化解房地产泡沫的现实路径选择

  1.城市房价存在严重泡沫是社会普遍共识

  对于房价是否偏离适当水平、是否存在房价泡沫,并没有通用的衡量标准。通常,人们会采用两项指标来判断房地产价格合理与否。一是租售比,即月租金与房价之比。一般认为,租售比维持在1:200-1:300比较合适。按照1:300计算,房屋投资的毛收益率约为4%,扣除房屋折旧和房产税,净收益率约为2.5%。这也是长期国债的实际收益率水平。当然,如果考虑房价上涨的因素,要达到同样的净收益率,租售比自然可以更高一些。2015年,我国主要城市的房屋租售比,深圳为1:732,北京为1:625,上海为1:607,三亚为1:503,武汉为1:392。和国际大城市相比,这是属于明显偏高的。二是房价收入比,即房价与家庭居民收入之比。一般认为,房价维持在家庭平均收入的4-6倍比较合适。2015年,我国主要城市的房价收入比(剔除了可售型保障性住房),深圳为27.7,上海为20.2,北京为18.1,杭州和南京为11.3,宁波为9.6。即便考虑到我国经济在未来一段时间仍将维持较高增速的现实,上述房价水平也已明显超越合理空间。

  2.使房价恢复正常的可行路径

  房地产价格畸高,是市场比价关系出现重大扭曲的表现。要使房价和居民收入之间的比价关系恢复平衡,只有两种办法:一是提高工资水平,二是促使房价下跌。

  从前一种方法看,提高工资水平就意味着推高通货膨胀,并且这个过程也正在发生:首先,过高的房价带来房租快速上涨;其次,房价上涨、房租提高引发工资水平和企业运营成本上涨,并导致最终商品和服务价格上涨;再次,商品和服务价格的普遍上涨,反过来又推高了生活成本,促使工资水平和企业经营成本进一步提高。这是典型的“成本推动型”通货膨胀发生和发展的机理。在上述“螺旋式”上升的运动过程中,即便房价保持不变,在房价和收入比恢复正常之前,通货膨胀的快速发展可能已经引发宏观经济政策的转变。更何况房价水平很可能会随着收入的提高而同步上升!上世纪70年代,石油价格暴涨引发英美国家陷入“滞胀”,不仅没有解决石油价格偏高的问题,还引发了一系列新的矛盾,最后还是依靠深刻的结构调整(如私有化运动、放松管制、产业技术升级等)和石油市场供求关系的变化,问题才得到彻底解决。由此可见,用普遍性价格上涨(通货膨胀)的办法来消除结构性价格扭曲,其效果是值得怀疑的。

  更何况,当前中国正处在经济结构深刻转型的过程之中,劳动力配置频繁重组,产能严重过剩,资本严重过剩,推行通货膨胀的政策面临诸多现实困难。例如,在政府增加基础货币投放之后,银行是否愿意把新增加的超额准备金投放出去、企业和家庭是否愿意增加借款,都不是政府能够直接控制的。“次贷危机”以后,美国长期推行QE政策,把扩张性货币政策运用到了极致,也只是实现了温和的通胀(2%左右)而已。面对这样的通胀水平,即便是美联储内部也对是否需要加息应对(退出QE政策)而莫衷一是。日本政府强力推行“安倍经济学”,以货币大幅贬值、海量货币投放和巨额财政赤字来推动实现通货膨胀目标(2%),起关键作用的还是货币贬值和财政赤字政策。但政策“强心针”一旦停止,日本经济又马上陷入低迷,甚至面临通货紧缩。这也预示了推行通货膨胀政策的道路必然是坎坷不平的。

  后一种方法则意味着主动戳破泡沫,推动房价明显下跌并使房价回复到社会能够承受的水平。从中国现实条件看,由于地方政府拥有人为拉高土地使用权出让价格以获取收入最大化的强烈动机;由于城市化进程尚未结束,新增城市人口为房地产市场不断注入新的购买力;由于资本严重过剩,驱动着社会闲置资本寻求更多投资机会;也由于保障性住房供应严重缺乏,我国在现阶段维持相对较高的房价是有“坚实基础”的。除非上述一个或数个因素出现重大变化,否则,即便中央政府有心打压房价,在各方力量的博弈下,最终能否实现房价调控的目标仍然是值得怀疑的。

  可行的选择,就是利用当前工业化尚未完成,居民收入(经济增长)仍能维持较高增速;城市化尚未完成,潜在购买力仍处于高位的时间窗口,重构城市居民住房制度,稳定房价预期并推动住房价格有序下行,使偏高的房价收入比逐步回落到相对合理的水平。

  三、 主要的政策选项

  (一)重构城市住房制度框架,为房价回归理性奠定基础

  1.对居民住房开征房产税,稳定土地使用权出让价格

  用土地出让金机制代替房产税,把相关税费负担主要施加到新房购买者身上,是导致房产价格快速上涨的重要推动力。但这样的收入模式已经难以为继了。只有把城市收入建立在全体居民共同分担的基础上,重构政府与市民的契约(加强居民对政府公共资金的监督),才能够消除地方政府人为抬高土地出让金价格的内在动机,消除房地产价格上涨的“坚硬内核”。

  2.完善政策性住房保障体系,稳定房价预期

  政府应切实增加廉租房、经济适用房的供应,保障城市居民的居住权。这不仅是政府改善民生的内在要求,也是传统“清官文化”下执政党合法性的重要来源。唯有如此,才能消除公众焦虑,真正稳定房价预期,消除房价非理性上涨的基础。对于改善型住房、投资性住房需求,理论上应纳入市场化的解决轨道。即便如此,政府也应加强引导和疏解,以推动高收入群体理性消费、理性投资。具体如:优化城市布局,适当增加土地供应;允许城市居民参与农村宅基地流转与开发;适当放开山区别墅的开发和建设等。

  (二)疏导社会投资渠道,拓展社会资本的投资空间

  在经济转折转型的关键时期,部分资金从实体经济中游离出来是难以避免的。要引导好、利用好这部分资金。在这方面,政府可以采取相应措施,加快提升资本市场(特别是股票市场)的投资功能,疏通创业投资渠道、疏通海外投资渠道,放开民间资本参与提供公共产品和公共服务的限制,为这部分资金创造更加广阔的发展空间。近年来,随着“土地财政”的衰落,加快发展PPP的呼声很高,全社会也对此寄予厚望。PPP需要以完善的法治和稳定的预期为前提,我国的现实国情却是政策多变和法治化水平低。现实和理论的巨大差异,决定了当前民间资本参与PPP必然面临巨大的障碍。可行的选择就是把深化国有经济(资本)改革与发展PPP有机结合起来。应该以完善国有资本管理体制为抓手,以增加基础设施领域投入为努力方向,加快国有经济布局调整步伐,从而为民营经济的升级和发展创造新的空间。

  (三)增强整体观念,完善房地产政策设计

  房地产涉及社会生活的方方面面。房地产政策的制定和实施,应当从工业化、城市化发展的大局,从实现“中国梦”的大局出发,而不能仅仅局限在稳定政府收入、控制房地产价格上。当前,完善房地产政策设计,尤其要解决好如下几个问题:

  1.力争把开征房产税、重构城市政府收入体系的冲击降到最低限度

  当前,对城市居民开征房产税已是“箭在弦上”。开征房产税是国际上通行的城市政府筹集收入的主渠道,也被许多专家视作针对房地产泡沫的“釜底抽薪”之举。由于我国政府身兼土地所有者和社会管理者两种身份,开征房产税决不意味着土地出让金彻底退出历史舞台。因此,我们既要防止因为开征房产税而显著增加居民负担,又要防止因为开征房产税而造成城市收入的断崖式下跌和城市财政运行的崩溃。为此,必须坚持底线思维,加强制度设计:(1)要多方平衡,科学测算房产税的税率和覆盖对象;(2)要认真履行确保城市居民居住权的政治承诺,切实加强政策性住房体系建设;(3)要制定切实可行的保障预案,以确保制度平稳过渡。如扩大中央财政赤字规模,以稳定经济运行;增加对地方政府的转移支付规模,以确保地方财政平稳运转;以“保基本、保运转,保法定支出”为重点,优化政府支出结构,加快政府职能转型等。

  2.从城市化健康发展大局出发,增加城市住房土地供应、完善对外来人口的住房保障

  城市化的实质,是大量农村人口流入城市、融入城市的过程。和城市户籍人口相比,外来人口即便在城市稳定工作,也往往被排斥在城市住房保障体系之外。这就阻碍了他(她)们在工作地安家落户的进程。不仅如此,城市房地产业还普遍流传一个认识误区,就是认为土地资源(耕地资源)严重短缺,由此导致对城市发展用地的严格限制。粮食安全毫无疑问是我们想要的,其成果就是稳定而廉价的食品供应;但严格限制城市土地供应也会带来城市高房价和高居住成本。以农民工为例,当前我国农村青年劳动力已基本转移到城市工作,也就是说,安置他(她)们在城市工作的用地已经基本解决。在此基础上,如果彻底解决2.6亿农民工(约合4.5亿农村人口(假定农民工家庭平均拥有1.5个孩子))在工作地的住房问题,以容积率为1,为农民工提供1.3亿套单套面积为100平米的经济适用房或廉租房测算,所需建设用地面积只有不到2000万亩,约占18亿亩耕地红线的1%。一边是有保证的、廉价的食品供应,一边是切实降低外来人口在城市落户的门槛。当前中国确实到了新的关节点上,需要对城市土地供应、城市保障房体系建设做出反思和调整了。

  (3)优化既有的调控手段,提高政策效果

  现有的调控政策也普遍存在政策设计不合理、执行“变形走样”、效果“南辕北辙”的现象。一个典型就是经济适用房。由于实施主体(地方政府)缺乏积极性,政策执行不严格,政策结果严重偏离政策初衷,经济适用房政策最终被政府投入极少的廉租房政策所替代。但离开了政府的巨额投入,离开了多层次住房保障体系的保障,居民又怎么会有稳定的房价预期呢?需要根据新的形势和要求,对既有的调控政策做一系统梳理,删繁就简,加强执行,提高政策协同性,以显著提高市场调控的效果。

  作者为国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员

责任编辑:张帆 | 版面编辑:陈华懿子
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