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去库存 如何让农民工买得起房安得起家

2016年11月16日 11:35 来源于 财新网
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化解房地产库存,要通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革
倪鹏飞
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任,中国社会科学院财经战略研究院院长助理,城市与房地产研究室主任,研究员,博士生导师。主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。代表作《中国城市竞争力报告》获孙冶方经济学著作奖。
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  【财新网】(专栏作家 倪鹏飞)

  中国住房空置和库存究竟有多少?

  首先,当前已售住房存量估计在280亿平方米,住房存量处在接近饱和状态。根据第六次人口普查推算,2015年人均住房面积34.33平方米,总面积为240亿平方米(含正式住房及非正式住房,不含空置住房)。而结合中国家庭金融调查与研究中心关于城镇住房空置率的调查等,空置率应该接近20%,空置面积40亿平方米。从人均面积看,处在比较高的水平:7.68亿全部常住人口计算人均住房建筑面积达到36.5平方米,5亿户籍人口人均住房建筑面积在56平方米。从户均套数看,住房空置率也处在15%-20%合理的区间的边缘。但根据第六次人口普查推算: 2015年,有31.1%的城镇家庭住房在30平方米以下,36.5%(1.5亿)家庭住房不同时拥有厨房和厕所,有10%左右的住房建于1980年前。

  其次,当前过剩库存高达21亿平方米,目前过剩库存积压主要集中在地级及以下城市。其中,现房过剩1亿平方米(超过18个月外),期房过剩19.923亿平方米(超过两年外),总库存为39.96亿平方米。其中,待售现房库存4.2585亿平方米(去化期23个月);待售期房库存35.7亿平方米(库存=施工面积51.48亿平方米—两年销售15.78亿平方米)(去化期4.5年)。

  再次,保持新常态下的投资增速,未来新增供给可能达67.2亿平方米。未来5年要保持6.5%以上的增长,在新的动力还不太强劲的情况下,商品住房投资等指标恢复和保持在10%左右的新常态增长。如果在每年10亿平方米(近几年的销售均值)的基础上,每年10%未来新增供给至少67.2亿平方米。

  最后,2020年总库存预计将在350亿平方米左右,按常住人口人均40平方米。当前过剩库存21亿平方米,未来5年新增库存67.2亿平方米,未来5年拆迁估算18亿平方米。按2020年常住人口8.7亿计算,城镇常住人口人均住房面积为40平方米。

  未来5年中国住房有效需求究竟有多少?

  城镇住房需求最终决定于城镇人口的总量及其变动趋势。2014年,中国城镇常住人口达到7.7亿;其中,存量户籍人口接近5亿,非户籍常住人口2.7亿。

  首先,鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等,“十三五”期间,城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭,需要获得大约3800万套(预计30亿平方米)的安居性住房保障,包括:棚户区改造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障,按照50%的购买量计算,将有15亿平方米从市场购买,每年达3亿平方米。

  其次,虽然总体上城镇户籍人口可能已超过户均1:1套的饱和标准,鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等,户籍人口中仍有超过1亿的中等收入及以上人口的具有改善性需求和刚性需求(1400万家庭)。若假设最近几年年均销售10亿平方米都视为城镇居民的刚性和改善性需求,并假定未来5年年均规模不变,“十三五”期间总需求为50亿平方米。

  因此,未来5年城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右。但当前过剩库存与未来潜在供给之和为88亿平方米左右。因此,完成去库存和保持住房市场的可持续增长,必需开辟新需求,其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。

  未来5年农民工新增购房总共有可能达23.1亿平方米。根据国家统计局的农民工调查,2014年农民工总数2.7亿,其中,1.7亿外出农民工居住情况十分悲惨:在城镇自购房住的仅为1%,回农村住的13.3%,租房住的36.8%,住工棚的17.2%,住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米),每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

  农民工在哪里能买得起房、安得起家?

  农民工能否或者在哪里买得起房,关键是看农民工收入、就业的城镇及其房价。根据国家统计局的农民工调查:2014年1.7亿的外出农民工,从家庭迁徙看,举家外出的占20%,一人外出的占80%;从就业城镇看,外出农民工的30.5%在直辖市或省会,其余69.1%中在地级的占34.2%,在小城镇的占34.9%;从收入及增长看,平均收入为2864元,增长率为9.8%,其中,建筑业最高,为3292元,居民服务、修理和其他服务业最低,为2532元。基于以上数据与《中国统计年鉴》数据及各地住房价格数据,可以对农民工的购房可支付能力进行粗略的估算。

  第一,关于农民工家庭收入的估算。一般而言,农民工夫妇俩在城镇就业和只有一个在城镇就业,收入是不同的。按照国家统计局调查数据和统计数据估算:全迁家庭每年收入为8万元,其中,工资收入7.2万元(按月平均3000元估算),农业收入估计0.8万元(根据农民纯收入估算);单迁家庭每年收入为4万元,其中,工资收入为3.6万元,农业收入 1.5万元。

  第二,不同区域和级别城市房价的估算。省会级以上地级城市房价均超过每平方米7000元均价计算,一套100平方米的住房价格超70万元,首付超过14万元;地级城市按每平方米5000元均价计算,一套100平方米的住房为50万元,首付至少10万元;县级城市按每平方米3000元均价计算,一套100平方米的住房30万元,首付至少6万元;中心城镇按每平方米1500元价格计算,一套100平方米的住房需要15万元,首付至少3万元。

  第三,农民工的购房可支付能力的匡算。通过不同城市的房价和不同家庭的收入状况测算房价收入比,全迁家庭地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为:1:6.75,1:3.75,1:1.5;单迁家庭在地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为:1: 12.5,1:6.75,1:3.75。按照国际上认同的房价收入比:1:2-1:6的合理区间。可以看出:全迁和单迁家庭在省会以上城市购房,可支付能力均超出合理区间,单迁家庭在地级城市购房可支付能力超出合理区间。

  总体上,农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力,在省会及以上城市不具备住房可支付能力;在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。同时,由于农民工近70%在地级及以下城镇就业。比较而言,权利、身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向于回家乡购房。因此,农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。

  农民工购房比例低的原因在哪里?

  虽然基于住房金融等制度体系完善的假定下,农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力,但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口,一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。住房金融等相关制度的缺失和约束,地级及以下城市的基础设施与公共服务问题,导致农民工现实的购房比例极其低下。

  第一,农民工购房能力因为金融排斥和制度约束而降低。首先,在政策性住房金融方面,外出农民工仅有5.6%、本地农民工仅有5.3%参加了住房公积金制度,并且不能结转,不能用于租房;其次,在商业性金融方面,农民工在流入地购房,获取办理住房抵押贷款存在严重户籍歧视,而农民工在输出地,只能以土地、住房等固定资产抵押获取贷款,还存在着诸多障碍。另外,能够形成农民工收入的土地承包、宅基地使用权和集体收益权也难以交易兑付,其收入和资产难以变现。

  第二,农民工意愿因城市环境差和户籍歧视而下降。首先,公共服务提供以户籍为依据,农民工购房不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等,从而降低了农民工购房的意愿;其次,全国的地级及以下的基础设施缺乏和公共服务水平低,尤其是中西部地区的小城镇,基础设施和公共服务严重缺失,尽管农民工具有购买能力,也没有意愿购房迁入。

  解决农民工住房答案在哪里?

  要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

  第一,借鉴曾经的蓝印户口制度,将购房住户纳入居住证覆盖人群。全面推进并完善居住证制度,凡购房不再考虑就业或者交纳社保的年限,享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施,尤其是子女有平等优质教育权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会,并将纳入就业与创业服务体系,给予服务和支持。

  第二,探索实施商品房共有产权制度,实施住房产权分割出售。一方面开发商资金紧张,亟待去库存,另一方面,农民工购买力有限,要解决扭结,实现多赢。可以实行产权开发商部分持有、部分出售给购房者的办法,两者共同到银行办理并获得抵押贷款。开发商与购房者可按3:7、5:5、7:3比例持有,开发商将持有产权部分租给业主,并商定未来若干年以怎样的价格全部出售给购房家庭。

  第三,建立普惠住房金融制度,实现政策性和商业性金融覆盖到农民工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况,建立普惠的政策性住房金融体系,扩大公积金对中、低收入居民的覆盖,将公积金覆盖到农民工,并实施实行异地提取购房制度;建立商业性普惠金融体系,让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会,同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

  第四,允许和鼓励农民工转让土地承包权,出售和出租住房。这是“人地挂钩”视域下农民工家庭住房问题解困的根本举措。农民工在农村的财产权保护和市场化交易,不仅有助于资源合理利用,使农民在城镇里乐业,而且有助于其在城镇安居。但是,目前还存在不少法律和制度性障碍。为此,总结试点经验,抓紧切实改革土地制度,全面推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

  第五,改进地级以下城市的基础设施与公共服务。建立与常住人口挂钩、分级负责的财政体制,加大行政级别低的城镇的转移支付力度,建立农民工住房补贴制度。加快制定向小城市倾斜的投资政策,引导产业项目和基础设施建设在住房支付能力强的小城市布局,提高其就业吸纳能力,改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状,激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。

  作者为中国社会科学院财经战略研究院研究员,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任

责任编辑:张帆 | 版面编辑:王永
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