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学区房现在买还来得及吗

2017年03月16日 12:36 来源于 财新网
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如果信仰“学区永远涨”,从而以投资为主,举全家之力购买年代很老、配套很差、环境很旧的学区房的话,风险远大于收益,因为10年之后,就没有那么多孩子上学了
万钊
万钊,经济学博士,现就职于招商银行金融市场部,任高级分析师,主要负责宏观、利率和汇率的研究分析。曾就职于中国工商银行总行和中信证券总部。

  【财新网】(专栏作家 万钊)最近北京学区房涨疯了,《北京楼市卖家报价728万,买家砍价到夜里11点745万成交》《在北京,一套房子就决定你孩子未来的阶层》《亲历北京抢房潮,它彻底颠覆了我对这个社会的认识》,一篇篇仿佛血淋淋的文章在朋友圈刷屏,一个个隔夜暴涨几十万的消息在触动我们的神经,心中的千言万语汇成一句话:学区房现在买还来得及吗?学区房的风还能吹多久,要站在更长的时间周期来看。学区房的暴涨,有三个时代背景:

  一是“80后”生育潮的到来。

  学区房,顾名思义,主要目标为上学,因此需求人群是有学龄前儿童的家庭。从下图可以看到,25-29岁占总人口比例自2009年起迅速提升,随着“80后”生育潮的到来,人群中对学区房的结构性需求迅速增长。

  但是有一点要明确,人口周期是长周期,而且不可逆,事实上,建国后中国一共经历了两次生育潮,一次是三年自然灾害后的“60后”一代,一次就是“60后”的子女,即“80后”一代,目前的“80后”生育潮是最后一次生育高峰,换句话说,5-10年之后,等着上学的孩子就没有现在这么多了。

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  图:占总人口比例:25-29岁(蓝)、30-34岁(红)

  二是寄希望于借助知识传递财富。

  最近有个问题特别火,就是“为什么学历不值钱但是学区房值钱?”有个答案我觉得不错,即“这说明一个成熟的社会里富人开始崇尚知识,而知识的丰盈未必一定带来财富”。中国有句古话,叫做“富不过三代”,对于完成资本积累的人而言,如何将财富长久地传承下去,是一个课题。

  随着中国经济的转型升级和法制的规范,通过良好的教育,使得下一代获得广阔的眼界、良好的知识储备,占据高收入的工作岗位,借助知识传递财富,换句话说,现在的学区房,很大程度上体现了家族财富的积累,而不仅仅是知识和技能。

  三是不同学校教育水平的巨大差异。

  其实北京不同学校间的教育水平存在着巨大的差异,其差异程度如同这个城市的收入和资产差异。

  教育水平的差异背后是教育投资的差异,网传某小学可以使用国家级重点实验室,实验课指导老师是中科院院士级别。这种差异的背后,是教育投入的差异,尤其是财政资金的投入,比如说A小学每年财政投入5亿,B小学每年财政投入1亿,买了A小学的学区房相当于搭了“财政的便车”。

  怎么看学区房的未来呢?教育均衡化仍在持续推进,家族财富的释放也会有尽头,比如金融街某小区的大户型成交价动辄5000万元左右,具有这种购买力的家庭数量毕竟有限。

  不过最关键的还是人口周期,因为人口周期是长期的、不可逆的变化,关于学区房,如果确实重视教育,非好小学不上,那仍然可以考虑,但是如果信仰“学区永远涨”,从而以投资为主,举全家之力购买年代很老、配套很差、环境很旧的学区房的话,风险远大于收益,因为10年之后,就没有那么多孩子上学了。那么下一个风口在哪里?我们看一下下面这幅图,中国的老年人口抚养比在快速上升,因此“银发经济”将是未来的热点。

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  图:少年儿童抚养比(蓝)、老年人口抚养比(红)

  作者为经济学博士,现就职于招商银行金融市场部  

责任编辑:张帆 | 版面编辑:李丽莎
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