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房产调控背后的“资源诅咒陷阱”

2017年03月18日 09:38 来源于 财新网
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考虑到北京房价下跌空间不大,“317”新政有长期存续的可能性,也就意味着,很大比例的人群,今后都没有机会和能力换房了。但是这样的北京却丧失了活力和包容
万钊
万钊,经济学博士,现就职于招商银行金融市场部,任高级分析师,主要负责宏观、利率和汇率的研究分析。曾就职于中国工商银行总行和中信证券总部。

  【财新网】(专栏作家 万钊)千呼万唤的北京房地产新政终于在3月17日出台,最核心的政策是“认房认贷”,并提高了二套房的首付比例,成功跻身限购最严格的城市,这很“帝都”!

  最严新政的效果如何?可以想见的是,交易量肯定大幅下滑,但是房价下调呢?还需要观察。北京的房地产市场的周期性越来越弱,原因之一在于二手房的交易占比越来越大,新房逐步退出北京市场;原因之二在于,过去数年来越来越严格的限购,使得价格做得“很实”,一方面严格限购使得房源供给下降,另一方面高比例首付,比如首付8成,意味着房价下跌80%才有可能违约和断供。

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  据网友从链家APP上做的北京、上海各价位二手房数量统计,可以看到北京二手房的供应量远小于上海,尤其是中低总价的房源,这反映了北京严峻的供需矛盾。

  2010年4月30日,京十二条开启了北京限购的历程,过去7年的经验证明了限购对控制房价效果不明显,而且边际效应越来越弱,这也是2016年北京“930”新政几乎完全没有效果的主因。“317”新政也是同理,“317”新政沉重打击了换房链条,而目前北京二手房源主要是换房者,这意味着北京二手房源也将大减,换不起索性不换了,也就不卖了,这使得价格调整得很缓慢。

  那么出台新政的目的何在呢?北京购房人群可以分成四种类型,有购房资格又有钱,有购房资格但没钱,没购房资格但有钱,没购房资格又没钱。没购房资格又没钱的人不关注,有购房资格又有钱的人已经买了,有购房资格但没钱的人主要靠出售现有住房来筹措资金,即换房者,也是本次新政冲击最大的人群,没购房资格但有钱的人最希望房价平稳,因为他们在等资格。

  考虑到北京房价下跌空间不大,“317”新政有长期存续的可能性,也就意味着,很大比例的人群,今后都没有机会和能力换房了。但是这样的北京却丧失了活力和包容,在某种意义上讲,北京正在慢慢滑入“资源诅咒陷阱”。

  “资源诅咒陷阱”是个经济学概念,其理论解释是指一些地方过度陶醉于自然资源优势不能自拔,固化于产业链的低端,致使产业结构单一,生态环境压力加大,核心竞争力缺失,持续增长乏力,使得丰富的自然资源最终成为经济发展的“诅咒”而不是“福音”。而北京的资源就是房产,如果一个家庭拥有一套房,仿佛就是拥有一个矿产,但是房产有两个问题,一个是虽然估值高但是缺乏现金流,一套上千万的自住房没有任何现金流;第二是高昂的要素成本,使得很少产业能够存活,从而无法形成较大比例的、拥有稳定收入的人群,从下图可以看到,房价冠绝全国乃至全球的北京,其消费增速居然远低于全国平均水平。

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  未来的北京,会是谁的乐园!

责任编辑:张帆 | 版面编辑:杜春艳
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