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内地房地产:不存在泡沫破灭

2016年11月18日 09:52 来源于 财新网
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尽管内地房地产市场正面临重重挑战,但仅在部分城市实施的房地产调控加码不会在短期内演变为经济增长的重大阻力,更不可能会拖垮整体经济
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  【财新网】(作者 朱悦)楼市出现泡沫?

  最新统计数据显示,中国各大城市平均房价持续攀升。截至2016年9月,国家统计局监测的70个城市的房价较去年上涨了12%,而一线城市的房价则较去年上升了30%。

  中央高度关注中长期住房负担问题,在密切监测房价高涨对实体经济流动资金影响的同时,也在评估一、二线城市的房地产投机行为是否会加剧风险。部分一、二线城市也于近期正式出台了相关调控政策,包括上调首付比、收紧对非本地户籍人口置业的规定等限购政策,力求对火爆的楼市进行降温。中国房地产市场因此再次成为焦点,由于降低了投资者对国内投资和商品的潜在需求,市场对硬着陆风险的担忧有所上升。

  内地楼市面临挑战,但对经济增长的影响却较为可控

  尽管内地房地产市场正面临重重挑战和难题,但我们并不认为仅在部分城市实施的房地产调控加码会在短期内演变为经济增长的重大阻力,更不可能会拖垮整体经济。

  虽然房地产在中国经济体中仍扮演着重要角色,并且占名义国内生产总值的10%以上,但其体量仅为固定资产投资总量以及对钢铁等商品需求的四分之一。此外,内地房地产投资只有一半与商品房有关,其余皆为商业、零售及工业物业和社会保障性住房。再者,当前实施房价调控的城市只有22个,仅占全国商品房市场整体的一小部分。

  综上所述,即使将家电等相关行业可能会受到间接影响等其他额外因素考虑在内,受房地产收紧政策影响的楼市占全国固定资产投资总量和商品需求的比重依然很低。相比需求的小幅变动,当前供给侧改革中的去产能对商品价格的影响更大。

  降温措施的直接影响早已在预料之中,我们认为出现全国性楼市崩盘的可能性非常小,尤其是在监管层因地制宜的情况下。收紧政策只是在少数房价压力较大的城市推行,而对于剩下的国内城市,尤其是在过去几年中已经出现房地产交易放缓的城市,并不会受收紧政策的过多影响。

  事实上,当前的经济增长动力已经为监管层提供了足够的底气。政府可以通过减少土地出让、限制三、四线,或更低线城市的房地产商获得融资等政策,进一步限制三、四线城市的房屋开发和新房供应量,并加快当地去库存的进度。在收紧政策下,一、二线城市房地产市场对经济增长所造成的压力超出预期,我们亦不排除政府可能会在三、四线城市推行支持性政策,以便更有效地减少当地房地产业对经济增长的阻力。

  过去数月,一些长远的政策,如户籍改革等已得到进一步推进,其效果有望于中期显现,从结构上来看,也利于提升三、四线城市楼市的需求。此外,政府还有可能在三、四线城市推出更多定向的扶持措施,例如增加房贷供应、提供更低的按揭利率、个人房贷利息抵个税,或是降低房屋产权交易费用及税费等。

  投资者密切关注其他经济领域

  相较于对“楼市泡沫破灭”的忧虑,我们认为更值得关注的是制造业投资放缓情况是否较预计严重,毕竟制造业投资占整体固定资产投资的份额更大。

  为降低实体经济企业的经营成本,改善私营企业经营效益,国务院已出台了相关工作方案,如减轻税务负担和降低融资、能源及物流成本等。虽然产能过剩的行业在投资新项目时仍会继续受到限制,且环保标准也不会放宽,但各项经营成本的下降有望在未来逐步提高私营制造业的经济效益,继而减少对经济增长的影响。此外,财政改革、公共私营合作制(PPP)的推行,以及对基础建设投资的支持,都有望能缓解制造业及房地产投资减缓所带来的影响。

  内地房地产股:仍具吸引力?

  政府为抑制房价接连颁布调控政策,考虑到由此带来的影响,我们认为内地房地产龙头企业将面临发展阻力,相关的资产回报和投资环境在未来也有可能起伏不定。

  目前,我们并不倾向于增持内地房企股票,但一旦有更多迹象表明政府将在三、四线城市将推出支持性楼市政策、且当前股价并未反映利好影响,我们将留意随之可能出现的投资机会。同样,当市场出现对中国经济前景的过度担忧,如认为经济将要硬着陆或商品市场将要崩盘等,都将是值得考虑的投资时机。

  作者朱悦为贝莱德中国股票主管

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责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘潇
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