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房产税降房价无效

2017年03月21日 14:13 来源于 财新网
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房产税对住房供需结构和总量的影响是确定无疑的,但能否最终抑制房价还得看实际供需的情况
王和俊
云南信托研发部负责人,前中融信托总经理助理,经济学硕士,浸淫资产管理行业多年,长期从事信托创新研究和孵化工作,历任国务院发展研究中心、china monitor、国家宏观经济研究院中经网、中融国际信托、云南国际信托等研究、咨询及投资机构的研究员、分析师、研发部负责人等职位,参与过国研中心、银监会及信托业协会多项重大课题、研究报告、政策草拟工作,主导过基金化产品、消费信托、信托流动性产品、信托地产基金等多项金融创新产品的创设工作,对金融监管政策、信托风险控制亦多有涉猎。

  【财新网】(专栏作家 王和俊)随着这两年房地产去库存政策推动,2016年、2017年开年房地产市场又进入成交膨胀、价格飞涨的熟悉节奏,引发了社会各界的广泛关注。“两会”刚刚结束,关于房产税的消息又开始甚嚣尘上,目前来看,虽然房产税列入了5年立法规划,但是何时提请人大审议却尚未确定,至少2017年是没有列入议程。那么,房产税能否降房价呢?国外的房产税都起什么作用、征收费率多少?国内房产税征收是否势在必行?这一系列问题都困扰着社会各界,尤其是金融投资机构,乃至信托公司。笔者此前分析过房产税的历史与现状,比较过房产税的国际经验,推演过国内房产税改革的具体路径,也总结过房产税征收的可能影响以及对金融机构房地产投资业务的影响。结论是:房产税对降房价仅存理论可能,实际影响微乎其微。

  一、房产税通过影响住房供需间接传导至房价

  房产税对房地产市场的影响主要是通过改变住房供需的结构和总量,继而引起住房供需关系发生变化,并最终传导至房价来实现的。房产税征收后,房屋保有环节成本的增加,将有效影响各方行为:一方面,房屋持有者(尤其是多套、大面积投资和投机型)和囤地捂盘开发商或为避免过高的税负持有成本,而向租售市场供应房屋,从而增加住房供应;另一方面,持有税负的增加将削弱投资者对物业升值收益的分享,同时,引导居民依据自身情况合理选择住房消费水平,使得众多市场需求从投资向自住、从大面积向合理面积、从多套向单套转变,有效减少投资和超前需求,从而减少住房需求总量。住房需求和供应市场的结构和总量变化,将使得住房供需关系发生变化,从而影响房价。当然,理论上,也存在房产税对地方政府形成稳定财源、减轻土地财政依赖,并降低土地成本,从而降低房价的影响路径。

  

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  从上述影响传导路径来看,房产税对住房供需结构和总量的影响是确定无疑的,但能否最终抑制房价还得看实际供需的情况,而房产税通过增加地方政府收入、减少土地财政依赖,从而降低土地成本及房价的路径似乎仅为理论可能,毕竟房价取决于供需,而不是成本,现有土地制度不改,土地供应紧张局面不改,则无法影响住房供需并抑制房价。

  二、调整住房需求结构,抑制投资需求

  房产税作为主要针对房产保有环节的税种,依评估价值和一定税率年年征收,无疑将极大增加所有者持有房产的成本。首当其冲的是投资和投机型持有者,因其房产套数多、面积大,税负也相应较多(在累进税率下将更为沉重),这样投资者因物业升值带来的收益将被税负侵蚀,投资收益将降低,投资需求受到较大抑制;其次是自主型持有者,考虑持有成本和免税面积的设置之后,大面积、多套的过度消费将承担沉重的税负压力,因此会更多的将消费需求向合理面积和单套住房转变。两种趋势的共同作用下,住房需求结构将发生变化,投资性需求会受到进一步抑制,自住型需求也会向合理方向转化。

  三、提高住宅利用率

  由于我国住房保有环节的房产税一直缺失,房产持有成本极低,使得许多房屋并未被所有者推向租售市场,长期处于空置状态,出现了较高的住房空置率。据2010年国家电网数据,全国有6500万套住房用电量为零,而同期人口普查数据显示全国住房约2.2亿套(179亿平方米),亦即空置率约为30%,远超10%的国际经验水平。随着房产税的征收,房产所有者的持有成本将突然加大,按照一般逻辑和美国等地的实践来看,持有成本的上升将使得住宅空置率明显下降,这便意味着征收房产税后国内住房空置率将会显著下降,大幅提升住宅利用水平。

  四、推高租赁市场价格

  由于居住性需求具有一定的刚性,而在租赁市场上需求基本都是居住性的,因而租赁市场的需求对于价格的敏感性较低。征收房产税以后,房东的持有成本明显提高,这部分成本显然将会在房东和租户之间分配承担,而就目前旺盛的租赁市场而言,租户承担大部分税金成本的可能性极大,如此则房屋租赁市场价格将会出现抬升。

  五、短期对房价有影响,长期仍看供需

  从房产税对房地产市场影响的传导路径可知,当房产税开征后,会使得投资者和部分过度自住消费者将住房释放出来供应租售市场,房地产市场供应将短期内出现较大幅度升高,从而改变住房供需关系,使得房价出现下跌的可能。但是,短期的冲击之后,房地产市场价格的走势仍然决定于供需关系的情况(这一点也得到了国际经验的确认),以目前及今后相当长时期内国内住房需求旺盛、远未得到满足的状况来看,未来房价走势难以出现长期停涨下跌的可能。

  六、房市行政调控手段暂时不会退出

  随着城镇化和居民收入水平的提高,我国住房消费需求正处在一个非常旺盛的时期,而供应却受土地制约赶不上需求上涨的速度,致使房价持续过快上涨,限购、限贷、限价等房地产市场行政手段采用打压投机、抑制需求的思路来进行调控,从效果上来说是较为有效的,市场投机需求被挤压殆尽,实施的几年内房价一度涨幅放缓甚至局部下降。虽然在“去库存”背景下,部分城市限制措施有所放松,导致2016年价格涨幅较快,但这实为刚性需求被压抑、供应不足所致,恰好说明限购对投机投资性需求抑制的效果。作为更市场化的调控手段,房产税虽然也能达到抑制投机需求、盘活存量供应的目的,但却受到两个不利条件的限制:一是目前市场情况下,投资者预期非常高,因此即使征收较重的房产税,也难以阻止其投资投机房地产市场的行为;二是短期内在房产税征收技术条件尚未建立的情况下,仍将以增量和高端存量为征收对象进行试点扩围,远达不到调控市场、改变预期的效果。受上述条件制约,短期内房产税难以发挥调控功能,而作为行之有效的限购行政手段,不会轻易退出。

  七、房产税可成为地方政府稳定财源

  1994年分税制改革之后,地方政府出现事权下沉、财权上移、事权财权不一致的问题,致使地方政府为筹措发展资金、增加财政收入而煞费苦心,在这种情况下,土地出让收入成了地方政府财政收入的重中之重,占比高达52% (2010年)。即使这样,地方政府仍然入不敷出,在近两年爆发了严重的债务问题,而房产税作为地方政府的重要税源、可对地方财政构成强力支撑,且为各国政府所采用,对于地方政府开辟稳定财源、缓解债务危机,房产税无疑是作用巨大的。实际上,仅粗略估算,便可知房产税税额巨大,能有效替代土地出让金并对地方财政构成支撑。按全国城镇房地产存量价值120万亿元和1%的税率计算,将产生1.2万亿元的房产税,这占到2011年全国土地出让收入1.4万亿元的85%,对地方财政的支持作用不可谓不明显,即使考虑一定的免征面积(如人均30平米),房产税也将有对地方财政构成重要的补充(约占土地出让金的30%)。

  作者为云南信托研发部负责人

责任编辑:张帆 | 版面编辑:王永
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