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房产税开征的必然性

2017年04月14日 10:59 来源于 财新网
改革的真实意图是,改善地方财政状况,为地方政府开辟稳定财源
针对住宅保有环节的房产税缺失,使得税收对房地产市场的调节作用和对地方政府财政的支持作用均无法充分发挥,再考虑到我国房地产税制存在种类繁多、征收多门等不合理现状,房产税改革(尤其是增加保有环节税收)是必然趋势。
王和俊
云南信托研发部负责人,前中融信托总经理助理,经济学硕士,浸淫资产管理行业多年,长期从事信托创新研究和孵化工作,历任国务院发展研究中心、china monitor、国家宏观经济研究院中经网、中融国际信托、云南国际信托等研究、咨询及投资机构的研究员、分析师、研发部负责人等职位,参与过国研中心、银监会及信托业协会多项重大课题、研究报告、政策草拟工作,主导过基金化产品、消费信托、信托流动性产品、信托地产基金等多项金融创新产品的创设工作,对金融监管政策、信托风险控制亦多有涉猎。

  【财新网】(专栏作家 王和俊)针对住宅保有环节的房产税缺失,使得税收对房地产市场的调节作用和对地方政府财政的支持作用均无法充分发挥,再考虑到我国房地产税制存在种类繁多、征收多门等不合理现状,房产税改革(尤其是增加保有环节税收)是必然趋势。更为重要的是,随着城市化进程慢慢进入尾声,房地产市场一级开发也逐渐趋于结束,未来房地产市场会进入存量房时代,地方土地收入的减少,需要多元渠道的弥补,而开征房产税必然是符合国际惯例的常规手段。让我们从房产税的历史和现状来剖析开征的必然性吧。

   一、 房产税的历史

  房产税是一种财产税,在不同国家和地区名称各异,一般来说“不动产税”、“物业税”等均可做同一理解,即针对土地、房屋等不动产征收的,要求所有者或承租人每年缴纳的一定税款。国际上一般将其作为地方税种成为地方财政收入的主要来源,也有部分新兴国家将其作为房地产市场调控手段。事实上,作为保有环节的房产税,我国长期以来只对商业营业用房征收,而住宅领域则长期空缺直至2011年沪渝两市试点。

  历史演变过程中早已留下政策空间。我国1950年开征了房地产税,但在实施中受到各方面形势以及相关法律变迁的影响,经历了一段特殊的发展历程:

  1949-1955年建国之初,财政面临巨大困难。为应对财政经济面临的巨大困难,首要任务是加强税收工作,实现财政收支平衡。在这一背景下,1950年政务院颁布《全国税收实施要则》,规定全国统一征收14种税,其中包括“房产税”、“地产税”。同年6月,二税合并为“房地产税”。1951年《城市房地产稅暂行条例》规定在全国范围内执行,以房产市场价值为税基。

  1956-1973生产资料的社会主义改造完成,我国实行计划经济体制。受前苏联“非税论”思想的影响,只承认税收的财政作用,不承认税收对经济的调节功能。1973年我国实施工商税制改革,城市房地产税的征收范围缩小到房产管理部门、有房产的个人和海外侨胞。城市房地产税对经济调节功能大大削弱。

  1979-2009:改革开放后,经济体制逐步向市场经济转变。由于1982年宪法规定土地归国家或集体所有,这使得原来对城市地产征税不再符合实际情况,因此在1984年房地产税分离为“城镇土地使用税”和“房产税”。1986年国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》,正式确立了房产税的征收办法,税基为房产原值。值得注意的是,条例规定“个人所有非营业用的房产”免纳房产税,该规定将市值占比约为80%的主流物业类别排除在应税范围之外,为后来的房产税改革和扩容留下了巨大的政策空间。2009年1月1日废止1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》,涉外纳税人与国内纳税人一样,房产税征收依据都是房产原值,没有再按房产市场价值进行征收的房产税了。 

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  数据来源 :云南信托整理

   二、 房产税现状

  国内繁杂的房地产业税收体系。房产税制是在1994年税制改革的基础上逐步形成的,设计的税种主要包括营业税(增值税)、印花税、房产税、城市房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和企业所得税等。土地使用、土地建设、企业所得、房产或土地转让交易、房屋出租和物业管理等各个方面均被房产税制涵盖,具有税种多、税目复杂、税基不合理、重复征税、轻保有重开发和流通等特点和问题,上述情况阻碍和制约了我国房地产业的健康发展,重开发和流通助推房价上涨过快,而轻保有则造成市场囤地和投机盛行,加剧供需紧张矛盾。实际上,我国房地产保有环节的税收是很少的,征税办法还是20世界80年代初制定的,其中房产税仅针对经营性物业征收(自主用房不在范围之内),城镇土地使用税则税率过低(按面积征收0.6-30元/m2),既然无法对地方财政构成支撑,又无法有效抑制市场投机行为,成为过时的、不能反映房地产发展变化的僵化税制。

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  国内房产税改革试点效果不彰并不影响其推行。早在2010年,上海、重庆就在酝酿开征新房产承销税,经过周密而详尽的计划,终于2011年1月27晚,两市分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称《暂行办法》)和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(以下简称《实施细则》),开始房产税征收试点。仔细对比两市的试点办法,在征收对象、税率等方面差别较大,而在计税依据和税收用途上却非常相似。总体来看,征收对象上,重庆房产税主要针对高档房(即独栋和2倍均价以上高档住宅),即有存量又有增量,而上海仅仅针对新购房屋(考虑存量在内超出人均60平米的面积);税率上,上海为0.4%或0.6%,重庆为0.5%-1.2%,两地税率虽不一致但都太高;同时,两市在计税依据上同时选择了房屋成交价格,税收用途上也均用于保障房建设。

  上海市因房产税征收对象范围过窄且税率较低,实际上不仅对房地产市场的影响非常有限,而且也远远未达到增加地方财政收入的作用。从数据上看,房产税实施后上海大面积住房并未出现交易下滑的局面,140和180平米以住房面积成交面积仍维持在总体成交面积的20%和11%左右,重庆情况类似,高端房产(别墅)在新建住房销售量中的比重并未显著下行,依旧维持在2.5%左右;同时,对方房价影响也不显著,上市房价仍然维持同比上升的情况,仅在上涨速度上出现一些变化,如重庆试点中主要对象别墅高档公寓价格2011年同比上升20%,与2010年增速一致,几乎无影响,而上海的影响则相对显著一些,2011年新建住宅价格同比上涨2.15%(2010年8%),二手住宅价格同比上涨2.13%(2010年8%),别墅高档公寓价格上涨5.79%(2010年12%),均低于试点前一年的上涨速度。另外,因为两市试点中税基范围窄、税率低,房产税收入对地方财政影响非常微弱,例如上海2012年房产税只有92.5亿元,仅为其财政收入的2.4%,重庆的房产税为27.4亿元,仅为其财政收入的1.6%。两市的房产税试点似乎没有什么效果,无论是对房价影响还是对财政税收影响,但实际上是税基、和税率导致的,未来真要开征,只要调整这两项指标,必然效果显著。所以说,试点并不影响其推行。

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  三、 房产税改革势在必行

  改革真实意图:改善地方财政状况,为地方政府开辟稳定财源。目前增加土地出让收入是地方政府增收的主要途径,土地出让占地方财政预算外收入60%以上,个别县市达到90%左右。然而,土地资源是有限的,地方政府“卖地”收入是不可持续的,地方财政对土地出让收入普遍以来的局面必须改变。在发达国家,房产税是地方税收的支柱,房产税收入占国民收入的比重约为5%,占一国全部税收的比重多在10%以上。但在我国,房地产行业的税收主要集中在开发和交易环节,持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。因此,房产税就被赋予了地方财政收入新来源的使命,成为地方财政长期、可持续的收入来源。

  改革可能口号:提高持有成本盘活存量,对高涨房价进行抑制。从1998年住房货币化改革至今,我国住房销售价格一直保持上涨态势,一些专家学者认为,房价高企的原因之一是我国持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税,导致房地产持有环节的赋税水平偏轻,造成部分热点城市新建住房空置率偏高。如果增加持有环节赋税,促使投资者谨慎考虑持有成本与未来收益是否匹配,可能会起到抑制需求、限制房价的作用。当然,按照笔者前一篇文章的分析,这种依靠房产税降房价的可能性是比较低的,所以,以降房价来推进房产税,更多的是凝聚社会共识、减小推进阻力的口号。

  改革的技术性工作:优化房产税费种类繁多、征收多门不合理现状。我国现行的房地产税收体系主要包括耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、城市维护建设税、个人所得税及印花税等。土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在着重复课税。同时,部分税种的瞌睡范围、税率及相互配合等也存在一定问题。我国在2003年提出“条件具备时对不动产开证统一规范的物业税,相应取消有关收费”,到2009年又提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税”,由此可以看出,梳理和简化目前过于繁杂的房地产税费制度也是房产税改革的重要目的之一。当然,这只是简化税制的技术性工作,对地产市场影响甚微。

  作者为云南信托研发部负责人

责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘潇
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