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从广州看观察房地产市场的尺度

2017年06月02日 10:15 来源于 财新网
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房地产市场的短期波动意义不大;决定房地产市场需求的关键因素是经济发展状况
廖俊平
经济学博士,管理工程硕士,建筑结构工程学士。中山大学岭南(大学)学院教授,房地产研究中心主任。住房和城乡建设部专家,全国高等学校房地产开发与管理和物业管理学科专业指导委员会委员。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼国际交流专业委员会主任。广州市房地产中介协会创会会长(2010-),世界华人不动产学会创会理事;曾任国际测量师联合会第九专业委员会(房地产估价与房地产管理)主席,广州市房地产评估专业人员协会第二、三届会长(2004-2010)兼专家委员会主任。
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  【财新网】(专栏作家 廖俊平)房地产市场是竞争不充分的市场,政府对这样的市场进行适当干预是必要的,这是经济学界的共识。现实当中经常发生争议的是:政府在什么情况下应该干预以及应该如何干预。为此首先需要了解房地产市场的两个本质特征——

  1.房地产市场的短期波动意义不大,因此要用较长的时间尺度观察房地产市场

  以广州的新建商品住宅市场为例,就在一年前,2016年春节过后,在四个公认的住房市场一线城市中(北京、上海、广州、深圳),其他三个得住房市场一派热火朝天的景象,广州的新建商品住宅价格却在2016年3至7月连续5个月低于2月的均价(见图一),于是社会上出现了一种流传甚广的论调:广州已经被抛离一线城市——这正是针对广州的房价而言的。

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  图一 2016年广州市新建商品住宅签约均价

  数据来源:广州市住房和城乡建设委员会

  而2017年以来,相对其他城市新建商品住宅均价月环比保持零增长甚至负增长,广州的月环比增长率却总是在百分之一至二的相对“高位”,这时又有人认为广州市的住房市场过热了。

  其实不管是从同类城市之间的横向比较来看,还是从广州市近二十多年房地产市场发展的纵向比较来看,广州的住房市场都是很平稳的,这种平稳是在合适的时间尺度下观察的结果。

  住房市场既有较强的季节性波动(常说的“红五月”、“金九银十”,就是对这种季节性波动的经验总结),又有供应上的结构性变化(某个时段供应的高端住宅偏多,均价就相应高一些,反之亦然),所以对住房市场的逐月观察乃至逐季比较都没有太大的实际意义,观察住房市场的时间尺度至少要以年为单位。

  2.决定房地产市场需求的关键因素是经济发展状况

  房地产业是依附于宏观经济发展的,更明确一点说,房地产市场需求来自其他产业对生产和生活空间的需求,而不是相反。因此在观察一个城市的房地产市场时,不能不关注这个城市的经济总体状况和产业发展情况。

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  图二 广州市地区生产总值和常住人口增长情况

  数据来源:广州市统计局

  广州市地区生产总值按可比价格计算的增长率在2013年之前的十年间一直保持在11%至15%之间,近三年也保持在8%以上,各类产业发展均衡,广州市常住人口从2005年末的950万人增加到2016年末的1404万人,这都为广州市的房地产市场带来了持续稳定的需求。

  可能在通行的房地产教科书中谈房地产市场特点的时候并不一定是这么说的,上述所谓房地产市场的两个本质特征只是本人的一点看法而已。

  作者为中山大学岭南学院教授、房地产咨询研究中心主任

  附记:【开栏语】以一家传统纸媒为标本的观察

  财新网请我开设专栏,这是一个很大的荣誉——因为财新网的影响力很大,但我的第一反应是:“别给我‘上套’。”道理很简单,首先是觉得水平不够,文字枯燥,立意又不高,写出来的东西上不了台面;其次是自己太懒,总觉得时间不够用,想休息而不得,已经被很多事情套住,所以绝不想再给自己上个套。但架不住老友好言相劝,更重要的是:老友多年来安排寄赠《财新》周刊(准确说是从当年的《财经》周刊到《新世纪》周刊就开始了),每次新出的财新图书也都是第一时间寄过来,拿了人家的手短,这个面子抹不开呀。

  就在微信上商量这个事的时候,老友感慨了一句:“这年头还看纸质版杂志的真不多了。”

  其实我倒一直还有阅读纸质版的习惯,也曾经认真思考过自己为什么还是偏爱纸质版,似乎是因为读纸质版更容易快速浏览全局——一大张报纸可以一眼扫过,先看看标题,还可以快速翻看各版的内容,杂志也是一样。所以多年来,我自己订了一份当地的晚报,是晚餐读物;单位有一份当地日报和一份都市报,每天是别的同事看完以后最后放到我办公室,我哪天回去办公室了就集中翻看一下。

  就是这份日报成了我的观察标本。不知从什么时候开始,这份日报的电子版只能查阅最近三天的报纸,再往前就查不到了。我习惯于看到好文章就下载电子版保存,今天看到四天前的报纸副刊上有篇文章,上网查,报纸的官网当然是没有当日的报纸了。用文章的标题作为关键字在网上查,还能查到报纸官网上这篇文章的链接,但直接点链接也还是打不开。可是发现一个有意思的事:在360doc的个人图书馆上竟然就有这篇文章,文章的作者和报纸上面文章的作者一样,文字也完全相同,但文章发表的日期是2017年1月31日。这有两者可能,一种可能是报纸直接从网上拿了这篇文章,另一种可能是文章作者投的稿。报纸的同一个版面上还有一篇钱锺书的文章,这就加深了我这样一种印象:这家报纸的副刊编辑组稿能力恐怕有点问题,因为用去世名家的文章来占用版面,总归让人觉得不如采用优质的投稿作品好。

  财新这位老友一直认为:纸媒总有一天会被彻底淘汰,所以财新很早就开始经营相对独立的财新网了。其他纸媒应该也都有这种危机感。既然如此,为何不大大方方地把网络版经营好呢?现在很多网络版是收费的,比如有的报纸只能看当天报纸的全部版面,之前的报纸就只能看前面几版,后面的版面就要收费了。当然我还是觉得免费更好,理由是:纸质版报纸其实也和免费差不多,一块钱一份的报纸,从印刷制作成本来说肯定是亏的,报纸靠的其实不是这一块钱卖报的钱,而是靠广告经营。纸质版能够如此,网络版为何不能也靠广告收入为主呢?我猜度是不是还有一层考虑:不愿让别的媒体把文章拿去发。

  不管怎么说,报纸让自己的官网上看不到三天前的过刊,这似乎不是一个经营网络媒体的好主意。而另一方面,仅从刚才对这一天副刊组稿的情况来看,会让人觉得他们经营自己的纸质版内容也不是那么努力,这就更加让人看不明白了。

  不过我还是发现一个可喜的现象:这家报纸有些文章的作者署名前面加上了“本报全媒体记者”的字样,而这类文章往往给人的感觉是下了功夫写出来的,只是我还没细究这些“全媒体记者”还有哪些跨媒体发稿动作。

  

责任编辑:张帆 | 版面编辑:张柘
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