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房地产市场半年报说明了什么

2017年07月20日 12:10 来源于 财新网
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三四线城市的房价上升不会是一个持续不断的现象,因为这些城市的经济体量和人口容量难以在短时间内持续以较高速度增加
廖俊平
经济学博士,管理工程硕士,建筑结构工程学士。中山大学岭南(大学)学院教授,房地产研究中心主任。住房和城乡建设部专家,全国高等学校房地产开发与管理和物业管理学科专业指导委员会委员。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼国际交流专业委员会主任。广州市房地产中介协会创会会长(2010-),世界华人不动产学会创会理事;曾任国际测量师联合会第九专业委员会(房地产估价与房地产管理)主席,广州市房地产评估专业人员协会第二、三届会长(2004-2010)兼专家委员会主任。

  【财新网】(专栏作家 廖俊平)今年6月份房价数据已经公布。全国房价延续了近几个月的平稳走势,一二线城市房价同比涨幅连续回落,其中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落,例如深圳的新建商品住宅价格同比涨幅收窄至2.7%,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落(注意都是同比是涨幅回落,也就是相比去年同期仍然在涨);一线城市房价环比下降,新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%,例如北京二手住宅价格环比下降1.1%,(每月比上月降一点,慢慢地效果就出来啦)。

  但是上半年的房价数据反映出部分三四线城市的地价和房价出现上涨,这在相当大程度上反映了近年来人口流向的改变。

  中国改革开放的一个重要的直接效果是大量的农村人口流向城市,其中又以流向一线城市等大城市为主,因为只有大城市的经济体量和增长速度才能够容纳这些大量新增的城市常住人口。而近年来随着经济增长进入平稳中速增长以及城市生活成本的不断攀升,越来越多流入大城市的人口开始回流到原流出地,而相当一部分是回到了流出地的三四线城市。据统计,部分三四线城市的回流农民工购房占比超过当地商品住房成交量的50%,有的县城甚至超过70%,有学生告诉我,他老家湖南衡东县城关镇的房子都是广东这边的人回去买了。这自然推动了这些城市的房价上涨。

  这是从需求的角度看,而从供给的角度看,经过多年来的经济发展和建设,很多三四线城市的基础设施和公共服务配套有了很大改善,这使得这些城市的土地供应质量和相应的商品房供应品质都有很大提升(因为基础设施和公共服务配套也是商品房品质的重要构成)。

  再加上各个热点一线城市周边的三四线城市,因为叠加了一线城市房价的传导效应,房价升温就更加明显。

  供求关系是决定市场价格的最终因素,也正因为如此,三四线城市的房价上升不会是一个持续不断的现象,因为这些城市的经济体量和人口容量难以在短时间内持续以较高速度增加,随着需求的放缓,其房地产市场也会重新进入平稳发展阶段。

  作者为中山大学岭南学院教授、房地产咨询研究中心主任

责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘潇
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