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汪涛:房地产下行如何演变,政策放松有何可期

2021年12月03日 15:50
政策将务实而不教条,预计政策将适度放松以缓解下行压力,但也存在政策放松时点滞后或力度不足的风险
房地产政策放松只是为了缓解房地产活动的下行压力,而非是刺激需求、扭转其下行趋势,我们预计不会出台类似2015-2016年的全局性房地产政策宽松。图/视觉中国
汪涛
瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家、董事总经理;曾任美国银行大中华区经济研究与策略主管和英国BP集团首席亚洲经济学家;国际货币基金组织(IMF)高级经济学家;拥有纽约大学经济学博士学位,中国人民大学经济学学士学位。

  【财新网】

目前的房地产活动下行是由多种因素造成的,并不仅仅因为政策收紧

  在经历了由高速增长和城市化驱动的20年繁荣时期后,在过去数年中,房地产作为经济增长引擎的重要性已有所下降。随着主要购房群体(25-44岁)人口下降和进城农民工数量增长放缓,且城市居民住房自有率已高达80%以上,居民部门杠杆率也已经升至可支配收入的100%以上,支撑中国房地产需求的基本面因素进一步走弱。棚改货币化安置推动了2016-2018年住房需求超过实际潜在水平,但这一支撑因素现在已经消退。此外,疫情后的房地产被抑制需求释放也已基本结束。为了控制房价并遏制房地产杠杆和相关风险,政府收紧了房地产开发商的融资,并在2021年初收紧了房贷,以抑制主要城市房价的持续攀升。自2021年年中以来,恒大债务问题导致其他开发商的融资渠道基本被切断、市场情绪走弱,同时购房者担心住房无法交付和房价下跌。这些因素共同导致三季度和10月房地产销售和新开工出现双位数下跌(三季度同比分别下跌12.5%和17.4%,10月份分别同比下跌21.7%和33.1%)。9月份房地产投资开始同比下跌,10月份同比跌幅小幅扩大到5.4%。

房地产活动下行可能会对经济和金融体系产生较大负面影响

  如此前所述,房地产活动下行主要通过建设活动(以及房地产服务业)对其他经济部门产生影响,对居民的财务状况影响有限。这是因为房地产活动(包括住宅和非住宅)通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右,但居民购房首付比例较高,意味着居民部门杠杆可控。房地产建设活动大幅走弱可能拖累建材和机械等需求下滑,以及影响家电和汽车消费,我们估计房地产活动下跌10%可能拖累GDP增速约2.5个百分点(包括多轮影响)。

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责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘春辉

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