汪涛：房地产下行如何演变，政策放松有何可期

　　【财新网】

目前的房地产活动下行是由多种因素造成的，并不仅仅因为政策收紧

　　在经历了由高速增长和城市化驱动的20年繁荣时期后，在过去数年中，房地产作为经济增长引擎的重要性已有所下降。随着主要购房群体（25-44岁）人口下降和进城农民工数量增长放缓，且城市居民住房自有率已高达80%以上，居民部门杠杆率也已经升至可支配收入的100%以上，支撑中国房地产需求的基本面因素进一步走弱。棚改货币化安置推动了2016-2018年住房需求超过实际潜在水平，但这一支撑因素现在已经消退。此外，疫情后的房地产被抑制需求释放也已基本结束。为了控制房价并遏制房地产杠杆和相关风险，政府收紧了房地产开发商的融资，并在2021年初收紧了房贷，以抑制主要城市房价的持续攀升。自2021年年中以来，恒大债务问题导致其他开发商的融资渠道基本被切断、市场情绪走弱，同时购房者担心住房无法交付和房价下跌。这些因素共同导致三季度和10月房地产销售和新开工出现双位数下跌（三季度同比分别下跌12.5%和17.4%，10月份分别同比下跌21.7%和33.1%）。9月份房地产投资开始同比下跌，10月份同比跌幅小幅扩大到5.4%。

房地产活动下行可能会对经济和金融体系产生较大负面影响

　　如此前所述，房地产活动下行主要通过建设活动（以及房地产服务业）对其他经济部门产生影响，对居民的财务状况影响有限。这是因为房地产活动（包括住宅和非住宅）通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右，但居民购房首付比例较高，意味着居民部门杠杆可控。房地产建设活动大幅走弱可能拖累建材和机械等需求下滑，以及影响家电和汽车消费，我们估计房地产活动下跌10%可能拖累GDP增速约2.5个百分点（包括多轮影响）。