中国房地产的库存去得了么

　　【财新网】（专栏作家 林采宜）房地产去库存已然成为2016年的国策，至于去库存的方式，极端的业内人士观点说是“炸掉”，而政府，采取的是各种买房优惠政策，拉动购房需求来去库存。

　　靠老百姓的住房需求，能去掉眼前的房地产库存么？我们重点从消费需求的增长来看。

　　人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的长期因素。因此，我们首先从人口增速及其结构变化来看房地产的消费需求。

　　上个世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加，从商品房住宅的销售统计来看，1986-2015年，商品房销售面积销量一路上涨，年均增速超过25%，总量达到116亿平方米。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平方米上涨到了2015年的6973元/平方米。随着计划生育的严格执行，1990年后，中国人口增速已经下降到1.5%以下，目前人口增速为0.5%左右。根据联合国教科文组织的测算，中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人，然后逐渐减少。而劳动力人口五年前就已经出现拐点：2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2015年这个比例下降到72%。