财新传媒

如何看待房地产泡沫

2016年11月01日 11:05 来源于 财新网
可以听文章啦!
不同人看待泡沫有不同观点,但限购传递了一个不好的信息,未来需打破限购
中国发展研究基金会
中国发展研究基金会是国务院发展研究中心发起成立的全国性公募基金会,成立于1997年。博智宏观研判论坛为其举办的研究型论坛,旨在跟踪中国宏观经济走势,判断短期经济形势,预估中长期经济态势,对中国经济的重大战略性问题进行研判。

  【财新网】(作者 博智论坛)2016 年 10 月 20 日,由中国发展研究基金会下属北京博智经济社会发展研究所主办,方正证券公司协办的博智宏观论坛第十三次月度例会召开。本期会议主题为“如何看待房地产泡沫”。 国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦主持会议。云房数据董事长闫旭东和敦和资产管理公司总经理张志洲受邀主讲。

  近期房地产市场的数据分析

  闫旭东援引数据称,中国主要城市房地产用地面积长期供不应求。以北京为例,从2003年土地招标开始,住宅建设土地供应始终未完成计划供应量,2016年以来仅完成供地计划的9%。从新增供应面积和成交面积看,除了2008年供大于求,其他年份均供不应求,2016年以来,北京新增供应面积和成交面积之比仅为0.59。这是房地产价格上涨的最重要原因。

  根据其对全国25个城市的综合评估,房地产投资回报率逐年递减。2013年至今,普通住宅静态租金回报率(租金房价比)稳定在2.6%左右,商业地产在4.0%左右。考虑历史房价的长期租金回报率,普通住宅从7.6%降至5.3%,商业地产从10% 左右降至6.5%-8%。考虑到房屋的持有加转售,按持有五年计算,普通住宅的租赁转售回报率从16.3%降至7.0%,商业地产从15.9% 降至8.5%左右。2016年价格涨幅普遍领先于租金涨幅。据此预测,未来几年,(北京等城市)“囤房转售”盈利模式将结束,房地产市场价格将结束暴涨局面。北京普通住宅市场转售回报率将出现明显回落,回报率将回落至长期租赁水平。

  闫旭东认为,北京上海已经进入存量化市场,二手房销售显著大于一手房销售。北京今年1-9月新房共成交3.83万套,其中大户型超过一半,千万级豪宅共成交4388套,比去年全年还多1319套; 二手房共成交21.4万套,总价200万-300万的房屋最受追捧,其中10年以上房龄成交占七成;首置区域还是在郊区,换房区域向主城区集中。

  值得注意的是,从今年1-8月北京二手房售前状态看,自住状态占41%,空置占23%,出租占35%,其中别墅空置占58%,可以看出,近六成二手房出售前都是投资性用途。

  就加杠杆而言,风险在于企业和公共部门。目前居民住房用来做抵押按揭融资的比例不超过20%,公共部门或者企业拿房地产用土地加杠杆的比率很大,且都用的是高值。这部分资产真正发生问题需要处理的时候,流动性变现性极差。

  房价大涨的根本原因是供求失衡

  张志洲从投资市场角度分析,认为这两年房价上涨和前两年股市上涨在结构上非常相似。上一轮牛市,上证综指起点是2014 年7月。但在此之前,创业板自2012年底已经上涨一年半。目前这一轮房地产周期,全国房价涨幅不大,但是区域性房价暴涨,2012年后一线城市涨幅远大于二三线城市。如果后期管理供需不到位、舆论引导不到位,一旦预期失控就会出大问题。

  在区域性供需格局改变的情况下,结构性供给跟不上,一旦恐慌性需求入场,很容易引发疯狂性抢购。 从人口结构可以看出,一二线房地产市场有刚性需求支撑, 应以全局调控政策应对。安信证券研究显示,以适龄小学生人口增速看,无论是否限购,适龄小学生人口增速大的城市房价增速也大,一线大城市尤其明显。

  张志洲认为,这些区域房地产人口红利结束的观点是错误的。中国80、90后人口超过4亿,是未来房地产的消费主体,限制供给和购买机会是不符合规律的,如果后期管理不好,会引发更疯狂的加杠杆行为。未来调控政策不应错过增加供给的窗口期。

  他指出,过去几年房价涨幅高的城市,土地招拍挂增速全都大幅下降,北上深商品房供应量和销售量的剪刀差越来越大。如果2017年错过对需求强劲的城市加大供给的窗口期, 2018年之后或将遭遇更强劲的房价上涨压力。

  富国基金首席经济学家袁宜也认为,从房价上涨过快的城市来看,主要问题是可售面积严重不足,根本解决办法只能是增加供给,短期来看通过限购限贷是不得已而为之。但目前土地购置面积同比负增长,意味着未来一年中新房供应不足,所以需求控制政策未来一年只会加强不会减弱。如果2017年不加快土地供应,需求控制政策将长期存在,直到下一次经济跳水。

  未来房地产走势和政策预测

  国家发改委投资研究所原所长罗云毅认为,谈论房地产泡沫或者风险时,要区分地区,目前区域差异很大,房地产市场全面崩溃的局面不会发生。需要考察的是,房价上涨过快城市的抵御能力和抗风险能力。房价的长期趋势决定性力量还是经济走势,更明确地说是收入。中国房地产市场化过程较短,相当长一段时间内房价上涨是价值回归的过程。与国际都市相比,中国一二线城市房价上涨时间并不长。

  中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示,过去九个月,房地产从上升到调整的转折过程中,局部城市出现过热。房地产相关数据在二季度达到峰值,之后涨幅有所回落。部分城市房价上涨超过历史最高水平,是导致市场恐慌的重要原因。从去库存的效果看,原本库存较少的一二线城市,销售却非常猛,三四线城市虽然去库存了,但在此期间增加的投资竣工量更高。房地产投资回升后,对其他行业也有影响,本该淘汰的过剩产能又回来了。虽然房地产对经济增长贡献较大,但总体上对宏观经济的积极意义不大。

  根据其价格预测模型和投资预测的模型,明年房地产投资不会下降太多,但房地产整体进入了一个调整、缓步回落的周期。

  中国社会科学院世界经济研究所研究员张斌认为,这一轮房价增长符合过去周期性规律。把很多宏观指标比如房地产、工业品、价格、信贷等指标放到一起看,过去十年中国有非常明显的短周期,平均14个季度。房地产需求要看两个关键性指标:一是货币,中国的货币不算超发,通货膨胀并不严重,跟新兴市场经济相比,中国是做的最好的;二是杠杆率,中国首付率、房地产贷款比不算高。

  他称,地价上涨远高于房价上涨,成为推动房价上涨的不合理因素,特别是一线城市,其背后不合理因素主要来自土地供应政策的失误,高房价损害了城市人力资本增长。中国的土地供应弹性可以高一点,城市扩张一点,要好过现在土地供应刚性。

  富国基金首席经济学家袁宜认为,房价上涨太高会对汇率有压力。明年如果供地问题不能解决的话,只能靠长期需求政策来控制房价。从居民财富再配置角度来讲,2014-2015年居民财富向股票市场转移,受到调控之后转向房地产市场。目前房地产价格得到抑制之后,要考虑居民财富配置的流向,未来国内外资产收益率的比较成为越来越多投资者考虑的问题。明年可能会看 到人民币汇率压力显著上升。

  普华永道房地产行业审计师刘磊表示,房地产调控宜疏不宜堵。现在调控政策基本是堵,但地产和股市不一样,股市是全国统一市场,地产在中国必须要分成一二三四线城市,对各地政府政策水准的要求很高。由于地方债务压力的影响,一些地方政府在推行GDP上涨的压力下有很强的卖地意愿。目前房地产商利润总量虽然在扩大,但利润率下降,部分源于政府拍地价高者得,土地价格无限制推高。

  他认为,很难讲一线大城市和一部分二线城市是否有泡沫,不同人看待泡沫有不同观点。但限购传递了一个不好的信息,即默认了此前的价格是国家基本上认可的价格。未来北上深需打破限购。

  “博智宏观论坛”由中国发展研究基金会主办下属北京博智经济社会发展研究所承办的研究型平台,剖析短期热点,研究中长期经济增长问题

博智研究

责任编辑:张帆 | 版面编辑:王丽琨
财新传媒版权所有。如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
全选

新闻订阅:订阅后,一旦财新网更新相关内容,我们会第一时间通过发邮件通知您。

  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端
财新微信